Образец договора аренды недвижимости (нежилого помещения). акт приема​-передачи помещений, акт возврата помещений Арендодателю.

Принимаем капвложения от арендатора

Компаниям нередко приходится проводить ремонтные работы в арендованном помещении с целью его доводки для собственных нужд. В этой статье мы расскажем, при каких условиях результат проведенных работ следует считать неотделимыми улучшениями и как они учитываются в целях налогообложения у арендатора.

Что такое улучшения

Из положений главы 34 «Аренда» ГК РФ следует, что арендатор может проводить в арендуемом помещении ремонтные работы, а также производить отделимые и неотделимые улучшения.

Улучшениям арендованного имущества посвящена ст. 623 ГК РФ. В ней сказано, что отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Если арендатор произвел с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые от этого имущества без вреда, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Как видите, четкого определения понятия неотделимых улучшений ст. 623 ГК РФ не содержит. В связи с этим на практике нередко возникают сложности с правильной квалификацией результата работ, проведенных арендатором.

Суды считают, что по смыслу ст. 623 ГК РФ под неотделимыми улучшениями понимаются не любые работы капитального характера, а только те, которые изменяют качественные характеристики арендованного объекта, повышают его технические и (или) функциональные характеристики. То есть улучшения всегда связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием арендованного основного средства (постановления АС Центрального округа от 03.05.2017 № Ф10-1666/2017, Уральского округа от 22.01.2016 № Ф09-8834/15, ФАС Центрального округа от 16.07.2014 по делу № А14-5899/2013, Дальневосточного округа от 27.08.2013 № Ф03-2937/2013, Московского округа от 01.08.2013 по делу № А41-46314/12).

Из положений ст. 623 ГК РФ следует, что затраты арендатора на производство неотделимых улучшений могут компенсироваться или не компенсироваться арендодателем. Рассмотрим, как влияет этот факт на учет затрат у арендатора.

Компенсируемые улучшения

Компенсации подлежат только согласованные с арендодателем улучшения (п. 2 ст. 623 ГК РФ). В постановлении от 03.05.2017 № Ф10-1666/2017 АС Центрального округа отметил, что по смыслу п. 2 ст. 623 ГК РФ необходимое согласие арендодателя заключается в согласовании с ним не только самого факта произведения улучшений, но также их объема и стоимости, так как в силу перехода арендодателю прав на неотделимые улучшения изменяется и бремя содержания принадлежащего ему имущества (в связи с его приращением).

Арендодатель может компенсировать расходы арендатора на производство согласованных неотделимых улучшений сразу по окончании работ или по завершении (расторжении) договора аренды и возврата арендованного имущества вместе с неотделимыми улучшениями.

Компенсация по окончании работ

В ситуации, когда арендатор производит на арендованном объекте неотделимые улучшения, а арендодатель по окончании работ принимает и оплачивает их, происходит выполнение работ для арендодателя. Соответственно затраты на производство неотделимых улучшений учитываются арендатором для целей налогообложения прибыли как расходы, связанные с выполнением работ (письма Минфина России от 05.04.2017 № 03-03-06/1/20242, от 13.12.2012 № 03-03-06/1/651). А сумма полученного возмещения включается в состав доходов от реализации (письмо Минфина России от 30.07.2010 № 03-03-06/2/134).

Передача результатов выполненных работ одним лицом для другого лица в целях налогообложения считается реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ) и признается объектом налогообложения по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Следовательно, при сдаче результата работ арендодателю необходимо начислить НДС на стоимость произведенных работ.

Компенсация по окончании аренды

Если приемка улучшений происходит по окончании договора аренды вместе с возвращенным арендованным объектом, выполненные арендатором улучшения являются капитальными вложениями в арендованный объект.

Капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору, амортизируются арендодателем (п. 1 ст. 258 НК РФ). Исходя из этой нормы, арендатор в целях исчисления налога на прибыль не включает неотделимые улучшения в состав амортизируемого имущества. При передаче неотделимых улучшений по окончании договора аренды происходит их реализация (п. 1 ст. 39 НК РФ). Согласно подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации прочего имущества (не относящегося к амортизируемому) полученные доходы уменьшаются на цену создания (приобретения) этого имущества. Таким образом, затраты на производство неотделимых улучшений арендатор сможет учесть в расходах по окончании (расторжении) договора аренды, когда арендодатель примет неотделимые улучшения вместе с объектом аренды и оплатит их. А полученную компенсацию он включит в доходы от реализации. При передаче неотделимых улучшений нужно будет начислить НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Капитальные вложения в арендованные объекты основных средств подлежат включению в состав основных средств арендатора (п. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»). А значит, на них нужно начислять налог на имущество организаций (п. 1 ст. 374 НК РФ, письмо Минфина России от 24.10.2008 № 03-05-04-01/37). ВАС РФ это подтверждает. В решении от 27.01.2012 № 16291/11 высшие арбитры указали, что до момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов именно арендатор признается лицом, произведшим капитальные вложения, приносящие ему экономические выгоды. Соответственно на нем лежит обязанность по их отражению в бухгалтерском учете в составе основных средств. Положения налогового законодательства (п. 1 ст. 374 НК РФ) связывают момент возникновения объекта обложения налогом на имущество организаций с фактом нахождения имущества в составе основных средств в соответствии с установленными правилами ведения бухгалтерского учета. Таким образом, арендатор начисляет налог на имущество до момента передачи арендодателю объекта аренды вместе с неотделимыми улучшениями или до момента оплаты арендодателем стоимости неотделимых улучшений.

Некомпенсируемые улучшения

В соответствии со ст. 623 ГК РФ не подлежат компенсации согласованные с арендодателем неотделимые улучшения, если такое условие предусмотрено договором аренды, а также неотделимые улучшения, которые не согласованы с арендодателем.

Согласованные улучшения

Капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых им не возмещается, в налоговом учете амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды. При этом суммы амортизации рассчитываются с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Обратите внимание: если срок полезного использования арендованного объекта больше срока договора аренды (то есть часть стоимости капитальных вложений в виде неотделимых улучшений не будет самортизирована), арендатор по окончании договора аренды должен прекратить начисление амортизации. Возобновить ее начисление он сможет, если договор будет пролонгирован или если арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поскольку в этом случае договор в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ будет считаться заключенным на неопределенный срок (письмо Минфина России от 15.11.2017 № 03-03-06/1/75487). Если же между арендодателем и арендатором заключается новый договор аренды, арендатор не сможет продолжить начисление амортизации по неотделимым улучшениям (письмо Минфина России от 04.02.2013 № 03-03-06/2/2269).

Во время действия договора аренды может смениться собственник арендованного имущества. Пунктом 1 ст. 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Учитывая это, Минфин России в письме от 22.02.2013 № 03-03-06/2/5003 разъяснил, что, если во время действия договора аренды сменился собственник арендованного имущества (договор продолжает действовать на тех же условиях), арендатор продолжает начислять амортизацию по капитальным вложениям в арендованное имущество. Аналогичные выводы содержатся в письме Минфина России от 20.10.2009 № 03-03-06/1/677.

На практике встречаются ситуации, когда арендатор производит неотделимые улучшения объекта аренды по предварительному договору до заключения основного договора аренды. В таких случаях амортизировать неотделимые улучшения он может начать только с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором заключен основной договор аренды (письма Минфина России от 15.11.2017 № 03-03-06/1/75501, от 01.08.2011 № 03-03-06/1/435).

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача права собственности на результаты выполненных работ признается реализацией и объектом налогообложения по НДС. В связи с этим Минфин России и большинство судов считают, что при возврате арендованного имущества вместе с произведенными в нем неотделимыми улучшениями, стоимость которых не компенсируется арендодателем, арендатор должен начислить НДС (письма Минфина России от 17.12.2015 № 03-07-11/74085, от 29.04.2016 № 03-07-11/25386, определения Верховного суда РФ от 18.09.2017 № 305-КГ17-12166, от 15.09.2017 № 305-КГ17-12274, от 12.09.2017 № 304-КГ17-12092). Однако есть решения судов, где арбитры пришли к выводу, что объекта обложения НДС не возникает (постановления АС Московского округа от 12.01.2016 № Ф05-18582/2015, от 19.03.2015 № Ф05-2035/2015). Эта позиция основывается на том, что неотделимые улучшения вместе с объектом аренды представляют собой единую неделимую вещь (п. 1 ст. 133 ГК РФ). Следовательно, право собственности на неотделимые улучшения изначально принадлежит арендодателю. А значит, при безвозмездной передаче неотделимых улучшений вместе с объектом аренды не происходит переход права собственности на них, и объекта налогообложения по НДС не возникает.

Как уже было сказано выше, неотделимые улучшения являются объектом налогообложения по налогу на имущество организаций у арендатора. Соответственно он исчисляет и уплачивает налог на имущество до момента передачи неотделимых улучшений вместе с объектом аренды арендодателю.

Если арендодателем является физическое лицо, при передаче ему по окончании договора аренды неотделимых улучшений, стоимость которых арендатору не компенсируется, возникает вопрос о необходимости начисления НДФЛ.

Минфин России считает, что при безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендодателю — физическому лицу у него возникает доход в натуральной форме (письма от 29.12.2016 № 03-04-05/79439, от 13.03.2009 № 03-11-06/2/39). Ведь согласно подп. 2 п. 2 ст. 211 НК РФ к доходам, полученным физическим лицом в натуральной форме, в частности, относятся выполненные в его интересах работы. По мнению финансистов, исходя из положений подп. 2 п. 1 ст. 223 НК РФ дата фактического получения арендодателем дохода в виде стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного помещения определяется как день окончания действия договора аренды, в соответствии с которым были произведены такие улучшения. А обязанность по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет сумм НДФЛ в данной ситуации возлагается на арендатора, признаваемого на основании п. 1 ст. 226 НК РФ налоговым агентом.

Однако Верховный суд РФ в п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденного Президиумом ВС РФ 21.10.2015, указал, что получение физическим лицом благ в виде оплаченных за него товаров (работ, услуг) и имущественных прав не облагается НДФЛ, если предоставление таких благ обусловлено прежде всего интересом передающего (оплачивающего) их лица, а не целью преимущественного удовлетворения личных нужд гражданина.

Суды отмечают, что если улучшения произведены исключительно в интересах арендатора, у арендодателя — физического лица дохода в натуральной форме не возникает. А значит, исчислять и удерживать НДФЛ не нужно (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 24.10.2012 № А27-16196/2011, Северо-Западного округа от 01.12.2010 № А56-95584/2009 (Определением ВАС РФ от 17.06.2011 № ВАС-4092/11 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Несогласованные улучшения

Затраты на производство несогласованных неотделимых улучшений арендатор не может учесть при исчислении налога на прибыль (письмо УФНС России по г. Москве от 24.03.2006 № 20-12/25161, постановление ФАС Поволжского округа от 11.05.2011 по делу № А65-12958/2010). Ведь как уже было сказано выше, у арендатора подлежат учету только некомпенсируемые капитальные вложения в арендованное имущество, которые согласованы с арендодателем (п. 1 ст. 258 НК РФ). Кроме того, по окончании договора аренды несогласованные неотделимые улучшения арендатор безвозмездно передает арендодателю. А согласно п. 16 ст. 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей не учитываются в расходах при исчислении налога на прибыль.

При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор должен начислить НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Поскольку в бухгалтерском учете капитальные вложения в арендованное имущество учитываются арендатором в составе основных средств (п. 5 ПБУ 6/01), они являются объектом налогообложения по налогу на имущество организаций (п. 1 ст. 374 НК РФ). Следовательно, арендатор начисляет налог на имущество до момента передачи арендодателю объекта аренды вместе с несогласованными неотделимыми улучшениями.

Помимо негативных налоговых последствий несогласованные неотделимые улучшения могут повлечь и неблагоприятные гражданско-правовые последствия. Дело в том, что согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Следовательно, если улучшения согласованы не были, арендодатель вправе потребовать привести имущество в то состояние, в котором оно было передано арендатору. А если арендатор не выполнит эти требования, арендодатель может через суд взыскать с арендатора сумму ущерба, вызванного проведением несогласованных неотделимых улучшений.

Так, в деле, рассмотренном АС Московского округа в постановлении от 15.02.2016 № Ф05-19071/2015, арендатор без согласования с арендодателем установил в арендуемом помещении перегородки и провел электропроводку. При возврате помещения по окончании договора аренды арендодатель потребовал демонтировать возведенные перегородки и электрическую проводку с вывозом образовавшегося мусора и привести помещение в надлежащее состояние. Однако данное требование арендатором не было выполнено. Арендодатель произвел ремонтно-восстановительные работы за свой счет и обратился в суд за взысканием с арендатора их стоимости. Суд исковые требования удовлетворил.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Акт приема передачи по договору аренды квартиры

При возврате арендованного помещения арендодатель согласился приобрести То, что передача неотделимых улучшений от арендатора арендодателю могут выступать: акт возврата объекта недвижимости арендодателю.

Как выполнить возврат помещения арендодателю

Арендаторам помещений, будь то офисы или производственные площади, нередко приходится вкладывать собственные средства, чтобы довести имущество до состояния, в котором его можно использовать по назначению. Ведь у каждого арендатора свой взгляд на то, как должен выглядеть офис, торговый зал или производственное помещение. И здесь важны не только месторасположение и метраж, но и планировка и отделка помещения. Поэтому на практике арендаторы нередко производят улучшения арендованного имущества. Планирование и учет таких затрат — непростой участок работы специалистов экономических и финансовых служб предприятия.

Какие суммы по улучшению арендатору можно учесть единовременно в текущих расходах, а какие следует учитывать обособленно в составе основных средств? Можно ли распределить затраты по улучшению планомерно на срок действия договора? Какие улучшения арендатор обязан передать собственнику, а какие может оставить себе? Ответы на эти и другие вопросы — в настоящей статье.

 

По договору аренды арендатор получает от арендодателя имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ; далее — ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

 

Функции обеспечительного платежа при получении имущества в аренду

Договором аренды может быть предусмотрено, что надлежащее исполнение финансовых обязательств арендатора обеспечивается банковской гарантией, задатком, удержанием имущества должника, поручительством и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

Выплата обеспечительного платежа арендатором является одним из способов обеспечения исполнения обязательств по договору аренды.

Обеспечительные меры в качестве гарантийного взноса или задатка не считаются расходом у передающей стороны и доходом у получающей стороны, поскольку согласно п. 32 ст. 270 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) при определении налоговой базы не учитываются расходы в виде имущества или имущественных прав, переданных в качестве залога или задатка.

Это объясняется тем, что первоначально гарантийный задаток (обеспечительный взнос) носит лишь характер удостоверения намерения стороны совершить сделку. После того как договор начинает исполняться, задаток приобретает платежную функцию, и только если нарушаются обязательства по договору, функция задатка становится обеспечительной. Если арендатор надлежащим образом исполняет свои обязательства по договору, то гарантийный взнос или задаток, как правило, возвращается по окончании срока договора аренды.

Договором аренды может быть предусмотрено, что арендатор уплачивает обеспечительный платеж, который засчитывается в счет исполнения обязательств по уплате арендной платы за конкретный месяц аренды объекта недвижимости (за последний месяц, за два последних месяца срока аренды и т. д.) (п. 1 ст. 329, ст. 421 ГК РФ).

Формулировка договора в этом случае может быть следующей: «Арендатор уплачивает обеспечительный платеж в размере ___________ в срок до ___. Обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы за __________ месяц срока действия договора аренды».

Таким образом, сумма обеспечительного платежа, засчитываемая в счет будущей арендной платы, выполняет как обеспечительную, так и платежную функцию. В этом случае обеспечительный платеж рассматривается в качестве предоплаты (аванса) по договору. Например, организация заключила договор аренды помещения производственного назначения сроком на один год с 01.04.2014. Согласно условиям договора арендатор до 10.04.2014 перечисляет обеспечительный платеж в размере ежемесячной арендной платы — 35 400 руб., в том числе НДС 5400 руб. Данная сумма будет зачтена арендодателем в счет уплаты арендного платежа за последний месяц аренды помещения.

Необходимо учитывать, что при перечислении обеспечительного платежа арендатора ожидают определенные налоговые последствия.

При передаче арендодателем имущества арендатору право собственности на это имущество к арендатору не переходит, следовательно, такая передача имущества арендодателем и возврат его арендатором не является реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ). Соответственно, при получении и возврате арендованного имущества каких-либо последствий в налоговом учете арендатора не возникает.

Сумма перечисленного обеспечительного платежа, засчитываемого в счет будущей арендной платы, по сути, является предоплатой (авансом). Следовательно, при перечислении обеспечительного платежа при применении метода начисления расход в налоговом учете не признается (п. 14 ст. 270 НК РФ).

Сказанное в равной степени относится и к организациям, применяющим специальные режимы налогообложения, например, в виде упрощенной системы налогообложения (УСН; объект налогообложения — «доходы минус расходы»).

Так, при использовании кассового метода при УСН оплата является одним из условий для признания расхода. При этом оплатой признается прекращение встречного обязательства арендатора перед арендодателем по арендной плате (п. 3 ст. 273 НК РФ). На дату перечисления обеспечительного платежа встречного обязательства арендодателя перед арендатором нет. Поэтому при перечислении обеспечительного платежа при кассовом методе расход в налоговом учете также не возникает.

 

Что учитывается «за балансом»?

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Объект основных средств, полученный организацией по договору аренды, учитывается на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, согласованной сторонами и указанной в договоре аренды (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н (в ред. от 08.11.2010)).

Предположим, что объект аренды оценен в 1 млн руб. В бухгалтерском учете будут отражены следующие проводки (табл. 1).

 

Таблица 1. Учет объекта аренды в бухгалтерском учете

Дебет

Кредит

Сумма, руб.

Содержание операции

При получении имущества в аренду

001-а

 

1 000 000

Принят на забалансовый учет полученный в аренду объект — помещение производственного назначения

При выплате обеспечительного платежа

76-о

51

30 000

Перечислен обеспечительный взнос арендодателю по договору аренды

При зачете обеспечительного платежа в уплату арендной платы

20 (26, 44)

76-о

Текущий арендный платеж согласно условиям договора

Признаны расходы за последний месяц аренды

 

Таким образом, сумма обеспечительного платежа, перечисленная арендатором, не признается его расходом и отражается в составе дебиторской задолженности. Только при наступлении заключительного отчетного периода арендатор может произвести зачет этого обеспечительного платежа в счет оплаты услуг по аренде имущества за последний месяц. При этом дебиторская задолженность арендодателя погашается.

 

К сведению

Согласно разъяснениям официальных органов для документального подтверждения расходов в виде арендной платы ежемесячного подписания (оформления) актов об оказании услуг по договору аренды не требуется (письма Минфина России от 13.12.2012 № 03-11-06/2/145, от 01.12.2011 № 03-03-06/1/791, от 16.11.2011 № 03-03-06/1/763, письмо УФНС России по г. Москве от 17.10.2011 № 16-15/[email protected], от 26.03.2007 № 20-12/027737).

 

Отделимые и неотделимые улучшения имущества

Под улучшением арендуемого имущества понимают изменение качественных характеристик и, как правило, изменение стоимости объекта аренды.

Капитальные вложения в форме улучшений нужно отличать от затрат арендатора на поддержание арендованного имущества в рабочем состоянии. К последним  относится проведение всех видов ремонта и технического обслуживания арендованного имущества.

Таким образом, в каждом конкретном случае необходимо определить, что именно произвел арендатор — ремонт основных средств или улучшения арендованного имущества. Из норм гражданского законодательства следует, что ремонт арендованного имущества (как текущий, так и капитальный) не относится к работам по его улучшению. Улучшения — это новые дополнительные свойства имущества, без которых оно существовало и могло использоваться по назначению. Ремонт же нельзя признать улучшением, поскольку его основной целью является поддержание (восстановление) имущества в рабочем состоянии (ст. 616, 623 ГК РФ, п. 3.1 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279). Данный вывод применим для целей как бухгалтерского учета, так и налогообложения (п. 1 ст. 11 НК РФ, письма Минфина России от 18.11.2009 № 03-03-06/1/762, от 25.02.2009 № 03-03-06/1/87).

Все улучшения арендованного имущества подразделяются на два вида — отделимые и неотделимые (ст. 623 ГК РФ; отличительные особенности представлены на рисунке). В зависимости от этого и определяется их собственник.

По общему правилу отделимые улучшения принадлежат арендатору. Но в договоре может быть предусмотрено, что они переходят в собственность арендодателя (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Собственником неотделимых улучшений, как правило, признается арендодатель (за исключением частной ситуации, когда арендодатель не соглашается и не принимает произведенных улучшений).

 

Обратите внимание!

Сторона, на балансе которой учитываются неотделимые улучшения, будет являться плательщиком налога на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ).

 

Улучшения арендованного имущества

Отделимые

Неотделимые

  • можно отделить от арендованного имущества без нанесения ему ущерба;
  • арендатор может оставить их себе по окончании договора аренды;
  • являются собственностью арендатора (если иное не предусмотрено договором)

 

  • невозможно отделить от арендованного имущества без нанесения ему вреда;
  • не принадлежат арендатору;
  • являются собственностью арендодателя

передвижные перегородки, навесные кондиционеры, съемная аппаратура системы видеонаблюдения, разборный подиум в выставочном зале и иные улучшения, если их демонтаж не наносит ущерба арендованному имуществу, и т. п.

возведение пристройки к зданию, установка пожарной сигнализации, системы вентиляции, перепланировка помещений, отделочные работы, если они прочно связаны с арендованным имуществом и их демонтаж ведет к его негативным изменениям, и т. п.

 

Согласие собственника можно не получать, если арендатор производит отделимые улучшения (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

Согласие собственника на неотделимые улучшения надо получать обязательно. Это объясняется тем, что произведенные арендатором неотделимые улучшения в арендованное имущество являются собственностью арендодателя, которые ему в какой-то момент времени придется передать.

 

Налоговый учет отделимых улучшений

Для правильного исчисления и уплаты налога на прибыль необходимо знать стоимость и срок полезного использования отделимых улучшений.

Если затраты на отделимые улучшения не превышают 40 000 руб. или срок их полезного использования составляет 12 месяцев и меньше, такие улучшения учитываются в составе материально-производственных запасов, а расходы на их осуществление списываются сразу в полной сумме при вводе их в эксплуатацию (подп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ; пп. 4, 5 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н (в ред. от 24.12.2010; далее — ПБУ 6/01).

Если затраты на создание улучшений превышают 40 000 руб. и срок полезного использования — более 12 месяцев, то стоимость таких улучшений списывается посредством амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ, пп. 4, 5 ПБУ 6/01).

 

К сведению

Если учетной политикой организации установлен другой лимит (меньше 40 000 руб.), то следует руководствоваться этим лимитом при отнесении отделимого улучшения к амортизируемому имуществу (пп. 4, 5 ПБУ 6/01).

 

Налог на имущество с отделимых улучшений, которые арендатор включил в состав основных средств, платить не придется, поскольку эти улучшения относятся к движимому имуществу (подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ).

«Входящий» НДС по отделимым улучшениям арендатор имеет право принять к вычету по итогам того налогового периода, в котором товары (работы, услуги) приняты на учет и получены счета-фактуры от поставщиков, подрядчиков (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Разумеется, в том случае, если эти товары (работы, услуги), имущественные права планируется использовать для операций, облагаемых НДС.

Если по окончании срока аренды арендодатель выразит согласие оставить себе произведенные отделимые улучшения и возместит их стоимость, то для арендатора это будет являться обычной реализацией, облагаемой НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база по реализации может быть определена как на основе остаточной стоимости основного средства, так и в оценке, согласованной сторонами сделки, — арендодателем и арендатором.

Рассмотрим на конкретных примерах налоговые последствия двух ситуаций:

1) отделимые улучшения остаются в собственности арендатора;

2) арендодатель компенсирует затраты на создание отделимых улучшений и оставляет их у себя.

 

Пример 1

В январе 2014 г. организация установила в арендованном помещении систему видеонаблюдения. Сумма затрат на установку системы (с учетом стоимости ее приобретения) составила 250 000 руб.

В договоре аренды отделимые улучшения предусмотрены не были, арендодатель их стоимость не компенсирует.

Компьютерная система видеонаблюдения относится ко второй амортизационной группе (срок полезного использования от двух до трех лет) в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы (утверждена Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1 (в ред. от 10.12.2010; далее — Классификация основных средств)). Был установлен срок полезного использования 25 месяцев.

Ежемесячная сумма амортизации (при линейном способе) в данном случае составляет:

250 000 руб. / 25 мес. = 10 000 руб.

Начиная с февраля 2014 г. бухгалтер организации ежемесячно включает в налоговые расходы амортизационные отчисления в сумме 10 000 руб.

По окончании договора аренды систему видеонаблюдения необходимо демонтировать. Затраты на демонтаж отделимого улучшения можно учесть при расчете налога на прибыль, если указанный объект использовался в деятельности организации, направленной на получение дохода (п. 1 ст. 252, подп. 8, 9, 20 п. 1 ст. 265 НК РФ).

______________________

 

Выводы

Как видим, при отсутствии компенсации со стороны арендодателя отделимые улучшения учитываются в составе собственного имущества арендатора. В этом случае при постановке на баланс (приобретении или создании) отделимых улучшений как отдельного объекта имущества его стоимость:

  • списывается путем начисления амортизации, если полученный объект можно признать амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ);
  • включается всей суммой расходов в состав материальных затрат, если полученный объект не отвечает признакам амортизируемого имущества.

 

Пример 2

Изменим условия примера 1 и будем считать, что в договоре аренды сторонами изначально предусмотрена обязанность арендодателя компенсировать арендатору стоимость установки системы видеонаблюдения (отделимых улучшений) сразу по окончании работ.

Значит, в учете арендодателя будут сформированы следующие записи:

Дебет счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кредит счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» — 250 000 руб. — отражены расходы по установке системы видеонаблюдения (отделимые улучшения);

Дебет счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» — 250 000 руб. — переданы отделимые улучшения на баланс арендодателя (на дату передачи отделимых улучшений на основании документа, свидетельствующего о передаче объекта, например акта приема-передачи);

Дебет счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит счета 68, «Расчеты по налогам и сборам» субсчет «Расчеты по НДС» — 45 000 руб. (250 000 руб. × 18 %) — начислен НДС со стоимости переданных отделимых улучшений;

Дебет счета 51 «Расчетные счета» Кредит счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» — 295 000 руб. — получена компенсация стоимости отделимых улучшений от арендодателя;

Дебет счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» субсчет «Расчеты по НДС», Кредит счета 51 «Расчетные счета» — 45 000 руб. — перечислен в бюджет НДС, начисленный со стоимости отделимого улучшения.

Включить полученный объект в состав основных средств арендатора в данном случае нельзя, поскольку рассматриваемый актив (система видеонаблюдения) по условиям договора заведомо является собственностью арендодателя (п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н (в ред. от 24.12.2010; далее — Методические указания по бухгалтерскому учету), п. 1 ст. 623 ГК РФ, пп. 4 и 5 ПБУ 6/01).

_________________________

 

Выводы

Таким образом, налоговый учет отделимых улучшений зависит от следующих факторов:

  • вид, к которому отнесены улучшения (основные средства, материалы);
  • способ производства улучшений (создание собственными силами, с помощью подрядчика);
  • условия компенсации отделимых улучшений арендодателем (компенсируются или нет).

 

Налоговый учет неотделимых улучшений

По общему правилу стоимость неотделимых улучшений, которые произвел арендатор, должна быть ему возмещена арендодателем после окончания срока договора аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Однако в договоре аренды могут быть предусмотрены и иные правила, в частности, изменен порядок возмещения таких расходов (например, они могут засчитываться в счет арендных платежей). Кроме того, договором может быть установлено, что стоимость неотделимых улучшений не возмещается вовсе.

В связи с этим право на амортизацию принадлежит тому, кто несет бремя расходов на такие улучшения (абз. 4–6 п. 1 ст. 258 НК РФ). В ситуации, когда затраты понес арендатор и они арендодателем не возмещаются, амортизацию начисляет арендатор имущества (письмо Минфина России от 24.11.2006 № 07-05-06/285).

Если затраты оплатил (возместил) арендодатель, то он и амортизирует неотделимые улучшения. При этом амортизировать можно и неотделимые улучшения того имущества, которое арендовано у физического лица (письмо ФНС России от 17.08.2009 № 3-2-13/[email protected]).

Проанализируем наиболее часто встречающиеся на практике ситуации.

 

Ситуация 1

Арендодатель согласен на улучшения и возмещает их стоимость

В этой ситуации работы по улучшению арендованного имущества проводятся для арендодателя и передаются ему на день подписания с арендодателем акта приема-передачи результатов работ по созданию неотделимых улучшений.

Затраты на создание неотделимых улучшений (стоимость приобретенных материалов, выполненных подрядных работ, оказанных услуг) арендатор может учесть в расходах при исчислении налога на прибыль при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ.

 

К сведению

Поскольку расходы производились для арендодателя, то учитывать такие затраты нужно не по мере их возникновения, а на дату подписания акта приема-передачи результатов работ арендодателю.

 

Иными словами, расходы нужно признавать одновременно с доходами. Доходом  в данном случае будет причитающаяся арендатору сумма возмещения, которую арендатор признает в составе доходов от реализации (ст. 249, п. 3 ст. 271 НК РФ; письмо Минфина России от 25.01.2010 № 03-03-06/1/19).

Таким образом, если в договоре аренды (или дополнительном соглашении к нему) предусмотрено, что арендодатель компенсирует стоимость неотделимых улучшений, то включать их в состав собственного имущества арендатору не следует.

На дату передачи объекта улучшений на баланс арендодателя в бухгалтерском учете формируются следующие записи:

Дебет счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (60 «Расчеты с поставщиками») Кредит счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» — переданы на баланс арендодателя произведенные улучшения (списана стоимость неотделимых улучшений, подлежащих компенсации арендодателем);

Дебет счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» — начислен НДС (п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету, п. 1 ст. 623 ГК РФ, пп. 4–5 ПБУ 6/01).

Также арендатор обязан начислить НДС, поскольку при передаче арендодателю неотделимых улучшений происходит реализация результата работ (письма Минфина России от 25.02.2013 № 03-07-05/5259, от 26.07.2012 № 03-07-05/29; письмо ФНС России от 30.12.2010 № КЕ-37-3/19032).

При этом неважно, каким образом арендатор осуществлял улучшение имущества — своими силами или с привлечением для этого подрядчиков.

На дату передачи арендодателю улучшений арендатору необходимо:

  • с их стоимости начислить НДС по ставке 18 %;
  • составить счет-фактуру в двух экземплярах (для себя и для арендодателя (в случае, когда арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений)).

Организации, применяющие УСН (объект налогообложения — «доходы минус расходы») учитывают сумму возмещения в доходах на дату ее получения от арендодателя (на расчетный счет, в кассу) или на дату проведения зачета (например, в счет погашения задолженности по арендным платежам), а расходы — после оплаты и принятия на учет приобретенных материалов, выполненных работ.

_________________________

 

По нашему мнению, передачу неотделимых улучшений, стоимость которых возмещается арендодателем, можно рассматривать как реализацию прочего имущества, поскольку капитальные вложения являются амортизируемым имуществом для арендодателя, но не для арендатора (абз. 5, 6, 8, 9 п. 1 ст. 258 НК РФ). Следовательно, доходы от реализации прочего имущества организация вправе уменьшить на цену его создания (подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ). Аналогичный по сути вывод содержится в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.05.2008 № А58-243/07-Ф02-1738/08, А58-243/07-Ф02-1765/08.

 

Ситуация 2

Арендодатель согласен на улучшения, но их стоимость не возмещает

Неотделимые улучшения все равно придется передать арендодателю, но сделать это можно будет на день возврата арендодателю арендованного имущества.

При этом необходимо помнить, что неотделимые улучшения — это отдельный объект основных средств, его первоначальная стоимость равна стоимости работ по созданию неотделимых улучшений, и эту стоимость можно учесть в расходах через амортизацию.

 

Обратите внимание!

Для целей расчета налога на прибыль амортизировать неотделимые улучшения можно только в течение срока действия договора аренды. И если к окончанию срока действия договора аренды останется недоамортизированная часть неотделимых улучшений, учесть ее в расходах арендатора при исчислении налога на прибыль будет нельзя (письма Минфина России от 13.05.2013 № 03-03-06/2/16376, от 03.08.2012 № 03-03-06/1/384).

 

При этом надо иметь в виду следующее.

Неотделимые улучшения амортизируются организацией-арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Здесь возможны следующие варианты решения. Если неотделимое улучшение поименовано в Классификации основных средств (например, система вентиляции, пожарная сигнализация), то по нему можно установить срок полезного использования в пределах амортизационной группы, к которой оно относится.

Если неотделимое улучшение не поименовано в Классификации основных средств, арендатору надо руководствоваться не п. 1 ст. 258 НК РФ, а п. 6 этой статьи и определять срок полезного использования неотделимого улучшения в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей (письмо Минфина России от 07.12.2012 № 03-03-06/1/638). И наконец, арендатор может установить срок полезного использования неотделимых улучшений равным сроку полезного использования арендованного объекта (например, по сроку полезного использования арендованного здания).

Поскольку начислять амортизацию арендатор имеет право только в течение срока действия договора аренды, то часть стоимости неотделимых улучшений может оказаться неучтенной в расходах при исчислении налога на прибыль. Например, если договор аренды заключен на 35 месяцев, а амортизация списывается исходя из срока полезного использования, равного 61 месяцу, то при прекращении договора аренды часть затрат останется неучтенной.

 

Это важно!

Если договор аренды будет пролонгирован (в том числе неоднократно), то арендатор может амортизировать улучшения в течение всего срока действия договора с учетом пролонгации (письмо Минфина России от 25.10.2011 № 03-03-06/1/689).

 

Мы рекомендуем

Если по окончании срока договора аренды решено продолжить арендовать имущество, рекомендуем пролонгировать договор, а не заключать новый — только так можно по максимуму учесть в расходах стоимость неотделимых улучшений. Если же заключить новый договор на новый срок, в расходах нельзя будет учесть часть неотделимых улучшений, недоамортизированную к моменту окончания срока договора (письма Минфина России от 04.02.2013 № 03-03-06/2/2269, от 04.04.2012 № 03-05-05-01/18).

 

Порядок исчисления НДС аналогичен предыдущей ситуации с той лишь разницей, что на дату передачи арендодателю неотделимых улучшений счет-фактура составляется в одном экземпляре — только для себя.

 

Пример 3

Арендатор с согласия арендодателя осуществляет капитальные затраты в арендованное складское здание. Произведенные улучшения (возведение новых перегородок) являются неотделимыми, но арендодатель не возмещает их стоимость.

Стоимость возведения новых перегородок, выполненного подрядной организацией, — 283 200 руб., в том числе НДС — 43 200 руб. По окончании срока аренды (через 20 месяцев после осуществления неотделимых улучшений) реконструированное здание передано арендодателю. Документально подтвержденная рыночная стоимость произведенных неотделимых улучшений на эту дату составляет 210 000 руб. Здание склада относится к четвертой амортизационной группе.

В данной ситуации неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя, но их стоимость арендодателем не компенсируется. В учете арендатора эти операции могут отражаться следующим образом:

Дебет счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кредит счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» — 240 000 руб. (283 200 руб. – 43 200 руб.) — на основании акта приема-передачи отражены расходы по производству неотделимых улучшений, выполненные подрядным способом;

Дебет счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» Кредит счета 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по НДС» — 43 200 руб. — отражен НДС, предъявленный подрядной организацией (счет-фактура подрядчика);

Дебет счета 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по НДС», Кредит счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» — 43 200 руб. — принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиком при наличии счета-фактуры и соответствующих первичных документов подрядчика;

Дебет счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» Кредит счета 51 «Расчетные счета» — 283 200 руб. — оплачены работы подрядчику;

Дебет счета 01 «Основные средства» Кредит счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» — 240 000 руб. — неотделимые улучшения учтены в составе основных средств.

Ежемесячно в течение срока аренды делается проводка:

Дебет счета 20 «Основное производство» (26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу») Кредит счета 02 «Амортизация основных средств» — 12 000 руб. (240 000 руб. / 20 мес.) — отражена сумма начисленной амортизации.

Возврат арендодателю объекта аренды с неотделимыми улучшениями отражается следующим образом:

Дебет счета 02 «Амортизация основных средств» Кредит счета 01 «Основные средства» — 240 000 руб. (12 000 руб. × 20 мес.) — списана сумма начисленной амортизации;

По общему правилу остаточная стоимость выбывающих неотделимых улучшений признается прочим расходом. Однако в рассматриваемой ситуации остаточная стоимость неотделимых улучшений на дату выбытия равна нулю, следовательно, при их передаче арендодателю прочий расход организацией не признается.

Начисление НДС отражается проводкой:

Дебет счета 91-2 «Прочие расходы» Кредит счета 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по НДС» — 37 800 руб. (210 000 руб. × 18 %) — начислен НДС на стоимость передаваемых улучшений и выписан счет-фактура.

При исчислении налога на прибыль произведенные арендатором капитальные вложения в форме неотделимых улучшений признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ).

В данном случае арендованное здание склада относится к четвертой амортизационной группе, поэтому арендатор вправе установить срок полезного использования равным 61 мес. При применении линейного метода ежемесячная сумма амортизации по неотделимым улучшениям в арендованное здание склада составит 3934 руб. ((283 200 руб. – 43 200 руб.) / 61 мес.), сумма начисленной амортизации до окончания срока аренды в налоговом учете — 78 680 руб. (3934 руб. × 20 мес.).

Остаточная стоимость неотделимых улучшений не признается в расходах арендатора (п. 16 ст. 270 НК РФ). Суммы НДС, начисленные при передаче неотделимых улучшений, в расходы при исчислении налога на прибыль также не включаются на основании п. 16 ст. 270 НК РФ как расходы, связанные с безвозмездной передачей (письмо Минфина России от 08.12.2009 № 03-03-06/1/792).

Иными словами, сумма НДС, начисленная к уплате в бюджет при передаче неотделимых улучшений арендодателю, в бухгалтерском учете признается прочим расходом, а в налоговом учете согласно разъяснениям Минфина России в расходы не включается.

__________________________

 

Ситуация 3

Арендодатель согласен на частичное возмещение стоимости неотделимых улучшений

В этом случае Минфин России предписывает арендатору включить суммы возмещения в состав доходов от реализации. Невозмещенную стоимость капитальных вложений арендатор может амортизировать в общем порядке (письма Минфина России от 30.07.2010 № 03-03-06/2/134, от 25.01.2010 № 03-03-06/1/19, от 06.11.2009 № 03-03-06/2/215).

Отметим, что сумму полученной в качестве возмещения выручки арендатор вправе уменьшить на стоимость расходов, понесенных в связи с созданием неотделимых улучшений. С точки зрения контролирующих органов, данные расходы арендатор вправе учесть как затраты, связанные с выполнением работ для арендодателя (письмо Минфина России от 13.12.2012 № 03-03-06/1/651).

 

Пример 4

Организация с согласия арендодателя смонтировала в помещении вентиляционную систему. Демонтировать данную систему без ущерба для помещения нельзя, поэтому ее следует считать неотделимым улучшением. Сумма затрат на установку вентиляционной системы составила 300 000 руб. По договоренности сторон арендодатель выплатил возмещение в размере 200 000 руб.

В этом случае при расчете налога на прибыль арендатор отразит в составе доходов от реализации 200 000 руб. Доход от реализации арендатор может также уменьшить на 200 000 руб.

Невозмещенную стоимость капитальных вложений в размере 100 000 руб. арендатор сможет списывать на расходы через амортизацию в течение срока действия договора аренды.

________________________

 

Обратите внимание!

Амортизироваться могут только те неотделимые улучшения, которые произведены с согласия арендодателя (абз. 5 п. 1 ст. 256 НК РФ). В противном случае учесть затраты на них нельзя (письмо УФНС России по г. Москве от 24.03.2006 № 20-12/25161).

 

Мы рекомендуем

Во избежание претензий со стороны налоговых органов рекомендуем иметь письменное подтверждение о согласии арендодателя на проведение неотделимых улучшений. Его можно закрепить в основном договоре либо оформить отдельным документом.

 

Если арендодатель согласен на создание арендатором  неотделимых улучшений, в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему надо указать:

  • какие работы будут сделаны;
  • за чей счет, полностью или частично будут производиться неотделимые улучшения;
  • как будет осуществляться возмещение затрат — в счет арендной платы или иным способом.

Если арендатор не получит согласие арендодателя на создание неотделимых улучшений, то расходы на них для целей налогообложения ни одна, ни вторая сторона учесть не смогут. Более того, арендодатель может потребовать все вернуть в первоначальное состояние (демонтировать улучшения), для арендатора это означает дополнительные затраты.

И в заключение несколько слов о том, кто уплачивает налог на имущество, если арендатор произвел капитальные затраты в форме улучшений (отделимых или неотделимых). Очевидно, что плательщиком налога на имущество будет тот, кто учитывает указанные суммы на счете 01 «Основные средства» (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Иными словами, порядок отражения капитальных вложений в составе основных средств у сторон договора аренды зависит от того, в чьей собственности они находятся.

Так, если собственником отделимых улучшений является арендатор, он учитывает их на своем счете 01 сразу после введения в эксплуатацию и с этого момента уплачивает налог на имущество.

Если же собственник — арендодатель, то арендатор учитывает отделимое улучшение в составе своих основных средств вплоть до того момента, когда в соответствии с договором аренды он передаст капитальные вложения арендодателю. До этого момента налог на имущество уплачивает арендатор, после — арендодатель.

Вопрос о том, кто должен уплачивать налог в отношении неотделимых улучшений, сложнее. Положениями Гражданского кодекса РФ не определено, кто является собственником неотделимых улучшений (ст. 623 ГК РФ). А это значит, что по гражданскому законодательству арендатор и арендодатель сами вправе определить их судьбу.

Данную ситуацию разъясняет Минфин России (письма от 27.12.2012 № 03-05-05-01/80, от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48). Специалисты финансового ведомства указывают, что плательщиком налога является арендатор, если до момента выбытия неотделимых улучшений он учитывает их на своем балансе. Отметим, что под выбытием специалисты Минфина подразумевают окончание договора аренды или возмещение арендодателем стоимости произведенных улучшений, кроме случая, когда возмещение производится путем уменьшения арендной платы.

Эту позицию разделяют судьи ВАС РФ (Решение от 27.01.2012 № 16291/11, оставленное в силе Определением ВАС РФ от 26.03.2012 № ВАС-2715/12). Аналогичные выводы имеются и в решениях нижестоящих судов (Постановление ФАС Московского округа от 16.12.2013 № Ф05-15687/2013).

Таким образом, платить налог на имущество со стоимости неотделимых улучшений должна та сторона, на балансе которой они учтены. Если с момента ввода улучшений в эксплуатацию и до передачи их арендодателю балансодержателем является арендатор, то, соответственно, он и является налогоплательщиком.

Е. Н. Селянина, аудитор, канд. экон. наук

Статья опубликована в журнале «Справочник экономиста» № 8, 2014.

Скачать бесплатно демо-номер журнала

В акты приема-передачи арендованного имущества изменения вносить не нужно. При передаче неотделимых улучшений арендодателю без получения от При возврате арендодателю неотделимых улучшений в составе В феврале года в арендованном помещении «Альфа».

Акт приема передачи неотделимых улучшений образец

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ Правобережный районный суд г. Липецка в составе: председательствующего судьи Харченко С.В.,

при секретаре Сушковой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Первый Республиканский банк» к Дубровиной Г.М. о взыскании денежных средств в качестве компенсации затрат на производство работ и по встречному иску Дубровиной Г.М. к ОАО «Первый Республиканский банк» о взыскании упущенной выгоды,

установил:

ОАО «Первый Республиканский банк» обратились в суд с иском к Дубровиной Г.М. о взыскании денежных средств в качестве компенсации затрат на производство работ. В обоснование иска указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Первый Республиканский банк» и Дубровиной Г.М. был заключен договор № аренды нежилых помещений, расположенных по адресу <адрес>. Согласно пункту 2 указанного договора аренды помещение предоставляется арендатору для использования под офис и банковскую деятельность. При передаче ответчиком помещения сторонами был подписан акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором зафиксировано, что помещение к использованию в целях, предусмотренных пунктом 2.2 договора без капитального ремонта не готово. В связи с тем, что ответчик в течении месяца не приступил к капитальному ремонту помещения, истец с целью приведения помещения в соответствие с пунктом 2.2 договора аренды заключил ДД.ММ.ГГГГ договор подряда с ООО НПКФ «Новые технологии», которое взяло на себя обязательство произвести комплекс строительных работ. Согласно смете, утвержденной сторонами договора подряда, в комплекс строительных работ вошли проектные работы, общестроительные работы, работы по отделке помещений, установке светопрозрачных конструкций, работы по оборудованию помещений для совершения операций с ценностями, работы по вентиляции и кондиционированию, установке охранной сигнализации и системы контроля доступа, установке пожарной сигнализации, видеонаблюдения, электромонтажные работы. Указанные работы повлекли за собой не только реконструкцию помещения, но и его частичный капитальный ремонт. Согласно актам о приемке выполненных работ подрядчиком выполнены, а истцом оплачены работы, относящиеся к капитальному ремонту помещения на сумму 475 100 рублей. Факт производства строительных работ и затраты истца по оплате работ, относящихся к капитальному ремонту помещения и не относящихся к капитальному ремонту, подтверждаются актами о приемке выполненных работ и платежными поручениями. Согласно части 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Поскольку в договоре аренды стороны не оговорили иное, то обязанность по производству капитального ремонта лежит на арендодателе. По смыслу абзаца третьего пункта 1 статьи 616 ГК РФ в случае нарушения арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе сам произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость такого ремонта. При этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется. Законодательство не ставит осуществление права арендатора при этих условиях в зависимость от того, разработал ли арендатор техническое задание на проведение капитального ремонта, согласовал ли его с арендодателем, представил ему проектную документацию, известил ли о стоимости предстоящих работ либо не совершал указанных действий. Таким образом, производство капитального ремонта представляет одну из форм неотделимых улучшений и специально регламентируется в статье 616 Кодекса и (или) в договоре. Общие нормы о неотделимых улучшениях, содержащиеся в статье 623 Кодекса, применяются к отношениям, связанным с капитальным ремонтом, субсидиарно, то есть только в том случае, если специальная норма или договор аренды не подразумевают иного. Об этом свидетельствует пункт 3 статьи 623 Кодекса, согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенная без согласия арендодателя, не подлежит взысканию, однако в законе может быть указано иное. Иное правило содержится в статье 616 Кодекса. Просили взыскать с Дубровиной Г.М. в свою пользу 475 100 руб. и расходы по оплате государственной пошлины.

Дубровина Г.М. обратилась в суд со встречным иском к ОАО «Первый Республиканский банк» о взыскании упущенной выгоды, указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Первый Республиканский банк» и Дубровиной Г.М. был заключен договор аренды нежилых помещений №, расположенных по адресу <адрес> на срок 5 лет. С письменного согласия истца ответчик приступил к реконструкции помещения и принял на себя обязательства осуществить его ввод в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ договор был досрочно расторгнут. Однако в нарушение статьи 622 ГК РФ арендатор возвратил арендованное имущество в состоянии, не пригодном для его дальнейшей эксплуатации, чем причинил Дубровиной Г.М. реальный ущерб в размере 595 878 руб. и убытки в виде упущенной выгоды, так как Дубровина Г.М. не имела возможности сдать в аренду помещение и получить доход, который могла бы получить, если бы ее право не было нарушено. Размер упущенной выгоды составляет 2 167 780 рублей. Просила взыскать с ОАО «Первый Республиканский банк» в свою пользу в возмещение убытков (упущенной выгоды) 2 167 780 рублей.

В последующем требования уточнила, указала, что после принятия помещения арендатор без согласования с арендодателем приступил к переустройству помещения под дополнительный офис. В последующем ДД.ММ.ГГГГ она дала согласие на перепланировку и переоборудование помещения (реконструкция). После досрочного расторжения договора аренды в нарушение статьи 622 ГК РФ арендатор возвратил арендованное имущество в состоянии, не пригодном для его дальнейшей эксплуатации. Позднее выяснилось, что принимая в аренду помещение площадью 200,2 кв.м., арендатор фактически возвратил помещение площадью 180,4 кв.м., из чего следует, что работы по реконструкции были выполнены с нарушением проекта, что нельзя признать улучшением помещения, поскольку это привело к уменьшению его рыночной стоимости. По этой причине ОАО «Первый Республиканский банк» не выполнило свои обязательства по вводу объекта в эксплуатацию. Просила взыскать с ОАО «Первый Республиканский банк» в свою пользу в возмещение убытков (упущенной выгоды) 2 561 000 рублей.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика было привлечено ООО НПКФ «Новые технологии».

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску, представитель ответчика по встречному иску ОАО «Первый Республиканский банк» по доверенности Левич А.Н. иск поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям. Объяснил, что после заключения договора аренды арендованное помещение не подходило для его использования в тех целях, для которых его арендовали. Поскольку помещение использовалось под банковскую деятельность, то его необходимо было реконструировать и произвести в нем капитальный ремонт. Ответчик согласилась с тем, что капитальный ремонт в помещении необходим. Просил иск удовлетворить. Встречные исковые требования не признал, объяснил, что требование о взыскании упущенной выгоды не подлежит удовлетворению в виду того, что Дубровиной Г.М. не доказана причинно-следственная связь между не исполнением банком своих обязательств и причиненными убытками (упущенной выгодой). Для взыскания упущенной выгоды в пользу другого лица необходимо, чтобы был установлен размер причиненных убытков, вина, причинно-следственная связь между не исполнением обязательств и возникшими убытками. ОАО «ПРБ» не исполнило свои обязательство ввиду того, что Дубровиной Г.М. была возведена незаконная пристройка в виде крыльца, примыкающая к помещению № литера А1. Полномочий же для решения этого вопроса в судебном порядке Дубровина Г.М. банку не предоставляла. Доказательств наличия каких-либо причин невозможности самостоятельного обращения Дубровиной Г.М. в суд не представлено. То есть причинно-следственная связь отсутствует, в связи с чем с ОАО «ПРБ» не могут быть взысканы убытки в виде упущенной выгоды. Имущественный ущерб в виде потери 21,5 кв.м. от общей площади помещений № и № в результате производства работ не подлежит взысканию с ОАО «ПРБ» по тому основанию, что согласно п. 3 ст. 60 градостроительного кодекса РФ возмещение вреда, причиненного вследствие недостатков работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, осуществляется лицом, выполнившим такие работы, т.е. подрядной организацией, нанятой банком. Просил в удовлетворении встречного иска отказать.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску Дубровина Г.М. и ее представитель по доверенности Таравков А.В. в судебном заседании иск не признали, объяснили, что согласно п.4.3 договора аренды помещение было передано в аренду в исправном состоянии, согласно п.4.4 договора арендодатель не несет ответственность за недостатки помещения, которые не могли быть выявлены при визуальном осмотре арендатором помещения, либо были ему заранее известны, были оговорены при передаче помещения и зафиксированы в акте приема-передачи. Согласно п.5.2 раздела 5 договора аренды Дубровина Г.М. произвела в помещении электротехнические работы, необходимые для осуществления банком своей деятельности, капитальный ремонт ее делать никто не обязывал. Все свои обязательства по договору она выполнила. Согласно п.5.3.5 арендатор имеет право за свой счет и с согласия арендодателя производить улучшения помещения. Стоимость улучшений помещения, неотделимых без вреда для помещения и произведенных с согласия арендодателя, по истечении срока аренды не возмещается арендодателем. Согласие на производство улучшений она не давала. Согласно п.9.2 неотделимые улучшения становятся собственностью арендодателя с момента подписания акта возврата помещения, при этом арендатор обязан одновременно с подписанием акта передать арендодателю всю техническую документацию, касающуюся таких улучшений, ей же такая документация передана не была. Согласно акта от ДД.ММ.ГГГГ помещение передано арендатору в удовлетворительном состоянии, но в акте приема-передачи Дубровина Г.М. указала, что в правом помещении существует протечка крыши. При заключении договора помещение было в исправном состоянии, были подвесные потолки, полы были из керамической плитки. Для того, чтобы использовать помещение для целей банка, необходимо было только оборудовать помещение для хранения ценностей, но представитель банка сказал, что для того, чтобы выделили больше денег, необходимо написать, что помещению требуется капитальный ремонт. Просили в удовлетворении иска отказать.

Встречные исковые требования поддержали, объяснили, что Дубровина Г.М. использовала принадлежащее ей встроено — пристроенное нежилое помещение № (Лит А, А1) общей площадью 200.2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (помещение №) для сдачи его в аренду, с чего она ежемесячно получала доход в виде арендной платы за каждый квадратный метр площади. Дубровина Г.М. с целью получения дохода передала помещение № общей площадью 200,2 кв.м. в аренду ОАО «ПРБ», которое в силу ст. 622 ГК РФ приняло на себя обязательство по окончанию срока аренды возвратить Дубровиной Г.М. помещение в том состоянии, в котором оно было принято, с учетом нормального износа. Согласно договора помещение передавалось банку для открытия в нем дополнительного офиса и другой деятельности банка. Сразу же после принятия помещения ОАО «ПРБ» без согласования с Дубровиной Г.М. приступило к переустройству помещения по своему усмотрению с целью приведения его внешнего вида (дизайна) к установленному ОАО «ПРБ» стандарту и с целью получения дополнительного дохода от сдачи его части в субаренду (зал игровых автоматов). В последующем ОАО «ПРБ» предоставило Дубровиной Г.М. проект реконструкции помещения, согласно которому помещение разделяется на два отдельных помещения, а их общая площадь увеличивается д. XXX кв.м., на 6,8 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ Дубровина Г.М. дала согласие на увеличение общей площади, разделение помещения на два отдельных и на проведение других работ предусмотренных проектом реконструкции. Однако выполненные банком (его подрядчиком) работы оказались ненадлежащего качества и были выполнены с нарушением проекта, что привело не к увеличению, а к уменьшению общей площади помещения на 21,5 кв.м. и к невозможности зарегистрировать результат работ во внесудебном порядке. Дополнительный офис ОАО «ПРБ» оказался в несуществующем по документам помещении, что не соответствовало требованиям ЦБ РФ и ФЗ «О банках и банковской деятельности». В связи с чем ДД.ММ.ГГГГ ОАО «ПРБ» расторгло договор аренды с Дубровиной Г.М. в одностороннем порядке. При возврате помещения Дубровиной Г.М. банк возвратил помещение в состоянии, не пригодном для его дальнейшего использования и скрыл от Дубровиной Г.М. эти факты, в том числе и факт уменьшения площади помещения, отказав ей в передаче документов по проведенным работам. Дубровина Г.М., заведомо зная о предстоящем высвобождении помещения, в целях уменьшения потерь в доходах от простоя помещения заключила ДД.ММ.ГГГГ с ИП Смирновой договор аренды, в силу которого она должна была передать ей помещение по передаточному акту не позднее ДД.ММ.ГГГГ После принятия помещения от банка Дубровина Г.М. ДД.ММ.ГГГГ пыталась его передать ИП Смирновой, но не смогла, так как помещение не соответствовало правоустанавливающим и техническим документам, что подтверждается актом приема-передачи помещения от 06.10,2010 г., в котором отражено, что помещение не принято по указанным выше причинам. В результате Дубровина Г.М. не смогла получить доход от аренды в сумме 170 000 рублей ежемесячно, который получала бы, если бы ОАО «ПРБ» возвратило ей помещение в том состоянии, в котором оно было принято с учетом нормального износа и в состоянии, соответствующем правоустанавливающим и техническим документам. ОАО «ПРБ» нарушило ст. 622 ГК РФ и не надлежаще исполнило свои обязательства по возврату Дубровиной Г.М. принятого от нее помещения, что являлось единственной и существенной причиной, по которой Дубровина Г.М. не могла сдавать его в аренду и получать доход по 1000 рублей за каждый квадратный метр ежемесячно, который она получала бы, если бы ОАО «ПРБ» не нарушило закон и ее права на возврат помещения, пригодного для его использования и не уменьшило бы общую площадь помещения. Для восстановления нарушенного права Дубровина Г.М. обратилась в Советский районный суд г. Липецка с иском о понуждении ОАО «ПРБ» восстановить помещение в прежнее состояние и обязать ОАО «ПРБ» предоставить ей документы, необходимые для получения правоустанавливающих документов в целях приведения их в соответствие с помещением. В ходе рассмотрения судом дела ОАО «ПРБ» передало Дубровиной Г.М. часть документов. Для уменьшения убытков, вызванных простоем помещения, ей необходимо в ускоренном порядке узаконить произведенную банком реконструкцию. Поскольку ОАО «ПРБ» не смогло узаконить произведенную реконструкцию, Дубровина Г.М. обратилась к ФИО1, который пообещал сделать это не более чем за 6 месяцев, но за результат своей работы запросил у нее 300 000 рублей. Дубровина Г.М. вынуждена была оплатить эту сумму ФИО1, после чего смогла зарегистрировать произведенную банком реконструкцию помещения и сдать его в аренду. Просили встречные исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика ООО НПКФ «Новые технологии» по доверенности Чемелева Е.Ю. в судебном заседании иск не признала.

Выслушав участников процесса, допросив свидетелей, экспертов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том v числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно статье 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденным приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312 (действующим на настоящий момент)ремонт здания — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.Капитальный ремонт здания- ремонт здания с целью, восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.Реконструкция здания — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико- экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории (п.5.1). При реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка; повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных); улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий. При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых (п.5.3).

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Дубровиной Г.М. и ОАО «Первый Республиканский Банк» был заключен договор аренды № нежилого встроено-пристроенного помещения магазина, расположенного по <адрес>.

Согласно данному договору Дубровина Г.М. (арендодатель), являясь собственником данного нежилого помещения, передала ОАО «Первый Республиканский Банк» (арендатор) указанное помещение общей полезной площадью 200, 2 кв. м. на срок 5 лет.

Договором предусмотрено, что помещение предоставляется арендатору для использования под офис и банковскую деятельность. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по Липецкой области.

В соответствии с п. 5.4.7 договора арендатор обязан не производить никаких перепланировок и переоборудования помещения без письменного согласия арендодателя.

В соответствии с п.5.4.3 договора арендатор обязан производить своими силами и за свой счет текущий ремонт помещения, согласно п. 5.4.13 арендатор обязан осуществлять за свой счет работы по содержанию помещения. Договором предусмотрена возможность сдачи помещения в субаренду с письменного согласия арендодателя (п.5.3.2 договора).

В силу п.п. 9.1-9.2 договора в течение 5 дней с момента истечения срока аренды арендатор возвращает помещение по акту в пригодном к дальнейшей эксплуатации состоянии, с учётом нормального износа, свободным от имущества арендатора. В акте возврата стороны обязаны указать все неотделимые без вреда для помещения улучшения, произведённые арендатором за период аренды. Неотделимые улучшения становятся собственностью арендодателя с момента подписания акта возврата помещения, при этом арендатор обязан одновременно с подписанием акта передать арендодателю всю техническую документации, касающуюся таких улучшений.

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ г. техническое состояние нежилого помещения удовлетворительное, расположение стен и перегородок соответствует плану Липецкого БТИ. Однако для использования в целях, предусмотренных п. 2.2 договора (под офис и банковскую деятельность) без капитального ремонта не готово.

Также установлено, что для использования нежилого помещения в предусмотренных договором целях (под офис и банковскую деятельность) Дубровина Г.М. ДД.ММ.ГГГГ дала согласие на перепланировку и переоборудование сданного в аренду нежилого помещения.

В целях согласования реконструкции нежилого помещения с компетентными и заинтересованными учреждениями и организациями истец выдала доверенность от ДД.ММ.ГГГГ работнику ОАО «ПРБ» ФИО8 сроком до ДД.ММ.ГГГГ Поскольку в установленные доверенностью сроки вопрос согласования реконструкции нежилого помещения решен не был, Дубровина Г.М. подготовила доверенность работникам ОАО «ПРБ» с продлением срока её действия, однако доверенности не были оформлены по независящим от нее обстоятельствам.

ДД.ММ.ГГГГ ОАО «ПРБ» уведомило Дубровину Г.М. о досрочном расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение, расположенное по адресу <адрес>, передано ОАО «ПРБ» Дубровиной Г.М. В акте отражены недостатки и повреждения, которые имелись на момент передачи этого помещения.

В подтверждение доводов иска истец ОАО «ПРБ» ссылались на показания свидетелей ФИО9, ФИО8, ФИО5

Свидетель ФИО9 показал, что является мастером строительных работ ООО НПКФ «Новые технологии», осуществлял строительные работы по договору с ОАО «Первый Республиканский Банк» на <адрес>, раньше в этом помещении располагался магазин <данные изъяты> Была составлена дефектная ведомость, на объект выезжал с начальником отдела эксплуатации ОАО «ПРБ» ФИО2, было зафиксировано, какие работы необходимо было сделать, в процессе выполнения работ банк отказался от части работ. Помещение не соответствовало требованиям для работы банка, оно было пригодно только под склад. Было установлено, что на объекте текла кровля, необходимо было произвести ее замену, сделать ремонт фасадной части. Система отопления была трубная, решили поставить радиаторы, были потертости на напольной плитке. В одном помещении разморозилась система отопления, трубы отопления не текли, но для банка выглядели не эстетично. Крестовины части стояка принял решение поменять банк. Заменили электрооборудование. На фасаде были сколы штукатурки, были трещины, поэтому было принято решение снять частично штукатурку, для того, чтобы посмотреть, не лопнула ли стена на лицевой части фасада.

Свидетель ФИО8 показал, что является начальником отдела эксплуатации ОАО «Первый республиканский Банк». В ДД.ММ.ГГГГ года участвовал в производстве осмотра помещения на <адрес>, которое принадлежит Дубровиной Г.М., пригласили строителей, была составлена дефектная ведомость и смета. Для выявления недостатков помещение осматривали в ДД.ММ.ГГГГ г. Помещение было грязное, но в акте это не отразили. К ремонту помещения приступили в <данные изъяты> года. При осмотре помещения было выявлено, что на потолке были протечки, половая плитка была побита, необходимо было провести ее замену, необходимо было сделать санузлы, так как они находились в плохом состоянии, меняли счетчики, потолки. В банке должен быть свой рисунок интерьера, для чего необходимо было отремонтировать фасад, сделать въезд для инвалидов. На фасаде сделали парапет, обложили плиткой, фасад покрасили в один цвет. Показал, что в результате произведенных работ была произведена и реконструкция, и капитальный ремонт, сделано хранилище для ценностей. В дефектной ведомости были указаны работы по капитальному ремонту. В акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ не отразили состояние плитки, потому что все равно бы ее меняли независимо от ее состояния из-за цвета. Также необходимо было сделать ступени, подали заявку, но получили ответ, что арендодатель должен узаконить земельный участок. Арендодатель должна была подать заявку в МУ «Земельные ресурсы г.Липецка», тогда банк смог бы получить разрешение на производство работ. Проект на переустройство был передан Дубровиной Г.М. в 2009 году, когда расторгали договор аренды, до этого она не требовала проект. То, что ремонт будет проведен за счет Дубровиной Г.М., не обсуждалось.

Возражая против иска ответчик Дубровина ссылалась на показания свидетелей ФИО3, ФИО7

Свидетель ФИО3 показала, что является врачом-экспертом ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии». Выдавала санэпидзаключение на продовольственный магазин в ДД.ММ.ГГГГ г., потом повторно было обращение в ДД.ММ.ГГГГ году при переоборудовании помещение под закусочную. Был составлен акт о санитарном состоянии помещения. Объект был в удовлетворительном состоянии, был торговый зал, моечная, туалет был выложен плиткой до потолка, был склад, на полу была плитка, был туалет для посетителей, помещение для приготовлении пищи.

Свидетель ФИО7 показала, что в ДД.ММ.ГГГГ году Дубровина Г.М. решила сдать в аренду магазин, расположенный по адресу: <адрес>. До этого времени она работала в этом магазине. В ДД.ММ.ГГГГ года Дубровина Г.М. сказала, что помещение надо освободить. Магазин был в хорошем состоянии, трубы и крыша не текли, сантехника была новая. В конце сентября была в помещении магазина, плитка при входе была разломана, стояли какие-то мешки, велся ремонт.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что требования ОАО «ПРБ» являются необоснованными. При этом суд исходит из следующего.

По смыслу абзаца третьего пункта 1 статьи 616 ГК РФ в случае нарушения арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе сам произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость такого ремонта. При этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется.

В предмет доказывания по данному спору входит выяснение вопросов о том, нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта; существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта; произвел ли арендатор капитальный ремонт или им сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества; действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта.

В силу статьи 314, абзаца второго пункта 1 статьи 616 Кодекса капитальный ремонт должен производится в срок, установленный договором, а если он не предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Под капитальным ремонтом, как правило, подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов (например, ремонт крыши, несущих стен здания, замена перекрытий, отопительной системы и т. п.).

Произведение неотделимых улучшений можно рассматривать как один из способов распоряжения имуществом — изменение его состояния, целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате которого (изменения) создаются улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно происходит повышение или поддержании эксплуатационных, потребительских, эстетических и т. п. качеств арендованного имущества, влекущих в свою очередь повышение или сохранение цены объекта аренды.

Таким образом, производство капитального ремонта представляет одну из форм неотделимых улучшений и специально регламентируется в статье 616 Кодекса и (или) в договоре. Общие нормы о неотделимых улучшениях, содержащиеся в статье 623 Кодекса, применяются к отношениям, связанным с капитальным ремонтом, субсидиарно, то есть только в том случае, если специальная норма или договор аренды не подразумевают иного. Об этом свидетельствует пункт 3 статьи 623 Кодекса, согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенная без согласия арендодателю, не подлежит взысканию, однако в законе может быть указано иное. Иное правило содержится в статье 616 Кодекса.

Таким образом, необходимо установить, нарушил ли арендодатель свою обязанность по проведению капитального ремонта, существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта, действительно ли арендатор за счет собственных средств выполнил капитальный ремонт, а также с учетом направленности работ в помещении выяснить, какие выполненные работы связаны с капитальным ремонтом, а какие с производством других неотделимых улучшений и были ли ремонтные работы обусловлены исключительно видом деятельности истца, требующим создания особых условий в спорном помещении, а также оценить действия сторон с точки зрения добросовестности и разумности (статья 10 гражданского кодекса Российской Федерации).

Для выяснения указанных вопросов судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО АНТЦ «Академстройцентр». Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ общестроительные работы: ремонт мягкой кровли и примыканий в два слоя «Унифлекс»; комплекс работ по отделке цокольной части здания (отбивка штукатурки, штукатурка цементным раствором, облицовка керамогранитом 400*400); ремонт фасада (отбивка отслоившейся штукатурки отдельных мест, шпатлевка фасада и покраска за 2 раза); вынос и погрузка строительного мусора в автосамосвалы, в том числе при отделочных и кровельных работах; вывоз строительного мусора на 30 км.; работы по отделке помещений: устройство реечного потолка в санузлах; облицовка ступеней керамогранитом снаружи и внутри помещения; облицовка стен санузла керамической плиткой с учетом стоимости плитки и других материалов; сантехнические работы: демонтажные работы (регистры, унитазы, трубы); отключение водоснабжения; монтаж стояка в гильзе металлической в сейфовой; поставка и монтаж радиаторов АI; монтаж стояков холодной и горячей воды из РРR; замена крестовин и части стояка; монтаж нержавеющего полотенцесушителя; установка счетчиков; разводка холодной и горячей воды в двух санузлах и комнате персонала из РРR; разводка канализации в двух санузлах и комнате персонала; установка сантехоборудования «IDO» или аналогичных относятся к работам по производству капитального ремонта нежилого помещения.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4 показал, что при производстве экспертизы ему были предоставлены документы о проведенных работах. На вопрос о необходимости ремонта крыши ответить невозможно, состояние кровли он не оценивал. Работы по устранению протечки труб относятся к текущему ремонту. Восстановление штукатурного слоя, поскольку данный элемент является отделочным покрытием или защитным покрытием в зависимости от объема повреждений может быть отнесен как к капитальному ремонту, так и к текущему. Необходимость ремонта фасада здания имелась. С точки зрения строительной части перенос сантехники является реконструкцией. Изменение параметров помещения, если его качество не изменилось, относится к капитальному ремонту. Переоборудование кладовой относится к реконструкции. Если санузел был установлен в другом месте, то эти работы относятся к реконструкции. При замене коммуникаций, демонтаже сетей, если изменяется назначение помещения, эти работы относятся к реконструкции. В случае изменения назначения помещения работы будут отнесены к реконструкции. Замена половины кровли крыши — это капитальный ремонт. Проведение капитального ремонта возможно при одновременном проведении реконструкции. Все работы в помещении № отнесены к улучшению эксплуатационных показателей.

Возражая против выводов данного заключения, ответчик по первоначальному иску Дубровина Г.М., ее представитель Таравков А.В. указали, что в заключении <данные изъяты> иметься только описание материалов дел (объектов исследования), указание на ведомственные нормативные акты, выборочная терминология и результаты ответов. В заключении отсутствует описание самого исследования с указанием примененных методов, по которым можно проверить достоверность и обоснованность выводов эксперта. В частности, отвечая на поставленные судом вопросы, эксперты утверждают, что все работы, являющиеся предметом спора, отнесены ими к капитальному ремонту. Но в заключение не разъяснено, на основе каких практических и научных данных эксперты пришли к таким выводам, не указано на наличие причинно-следственной связи проведенных работ с показателями, характеризующими изменение технического состояния здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) по сравнению с первоначальным состоянием (ГОСТ Р 51929- 2002), тогда как именно физический износ определяет необходимость этих работ и их взаимную связь с устранением неисправности всех изношенных элементов, их восстановление или замену. В силу п.5.1 ВСН 58-88 (р) и именно такие работы включаются в работы по капитальному ремонту. Проверить обоснованность и достоверность выводов экспертов <данные изъяты>невозможно, что является существенным нарушением закона и свидетельствует о том, что заключение <данные изъяты> <данные изъяты>является недопустимым доказательством. Согласно выкопировкам из тех.паспортов помещений № лит А, А1 от 2003 г. и от 2005 г., технического заключения № г. «Обследование технического состояния нежилого помещения №, находящегося в здании жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>», физический износ здания, стен, перегородок, кровли и др. его элементов по состоянию на 2009 г. составляет по лит А 8%, по лит.А1 0%. Следовательно, на дату проведения этих работ физический износ здания, стен, перегородок, кровли и др. его элементов был не более 5%, следовательно, восстановление или замена стены, перегородки, кровли и др. элементов помещения не требовалась, так как они не были изношены. Согласно техническому заданию (Приложение № к договору подряда №) перечень работ, являющийся предметом спора, имеет своей целью исключительно удовлетворение потребностей ОАО «ПРБ» (п. 1.3), а не направлен на проведение капитального ремонта, в связи с чем выводы экспертов <данные изъяты> об отнесении работ, направленных на удовлетворение потребностей банка, к работам по капитальному ремонту имеют явное противоречие целям и виду работ. Помещение №, где было переустановлено санитарно-техническое оборудование, расположенное в нежилом помещении №,образовалось в результате демонтажа перегородок нескольких комнат №, 11а и 116 и путем установления новых перегородок.То есть помещения под №4 (санузел пл.2,4 кв.м.) до проведения названных работ не существовало. Следовательно, работы по изменению места установки санитарно-технического оборудования в помещении № не могут быть связаны с заменой или восстановлением изношенного оборудования в ранее несуществующем помещении. На этот вопрос в судебном заседании эксперт не ответил. Указали, что поставка является сделкой, имеющей своей целью приобрести в собственность товар для его использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием. К подрядным работам поставка не имеет отношения. Однако в заключении <данные изъяты> эксперты приходят к выводу, что поставка радиаторов относится к работам по капитальному ремонту.

В связи с возникшими сомнениями в правильности и обоснованности экспертного заключения судом была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено <данные изъяты>

Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ работы по ремонту кровли, по отделке цокольной части здания, ремонту фасада, выносу, погрузке мусора, по отделке помещений, сантехнические работы отнесены к реконструкции, текущему ремонту, работы по восстановлению окраски фасада отнесены к капитальному ремонту. Необходимости проведения работ по капитальному ремонту кровли, штукатурке цоколя, облицовке цокольной части наружных стен керамогранитом вместо существующей штукатурки, замене унитазов со смывными бачками, отопительных приборов и трубопроводов не было. Качество выполненных работ по устройству крыльца, дополнительных слоев кровли пристроенной части, облицовке цоколя плитами из керамогранита, устройству полов из керамогранита и керамической плитки, облицовке ступеней и пандусов плитами из керамогранита не соотвестввет установленным требованиям. Реконструкция и ремонт помещений выполнены без экспертизы проектной документации, разрешения на реконструкцию и капитаный ремонт, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности элементов здания, оформления дополнительной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В результате проведения реконструкции общая площадь помещений уменьшена на 21,5 кв.м.

Эксперт ФИО6 в судебном заседании показал, что необходимости проведения капитального ремонта помещения не имелось, не был выполнен проект на производство капитального ремонта, все имеющиеся в деле проекты на выполнение работ выполнены на реконструкцию помещения. Уменьшение площади помещения является результатом несоответствия выполненных работ проектной документации. Ремонт кровли не соответствует предъявляемым требованиям, все примыкания на крыше выполнены неправильно, кровельные работы не соответствуют нормативным требованиям. Вскрытие крыши не производилось, но предполагает, что на нее уложили дополнительно два слоя унифлекса, что дает дополнительную нагрузку на крышу. В проектной документации имеется раздел техническое обследование, необходимости проведения капитального ремонта крыши не было. Примыкание к воздухоотводу было сделано неправильно.

Таким образом, данным экспертным заключением подтверждено, что в помещении была произведена реконструкция.

Возражая против выводов данного экспертного заключения, представитель ОАО «ПРБ» указал, что экспертом не дан однозначный ответ на первый поставленный вопрос, обоснование выводов, изложенных в ответе на первый вопрос, приведено в параграфе 2.4. заключения «Анализ результатов технического обследования», но из содержания пунктов 3.6, 4.1 и 5.3 ВСН на прямую не следует, что работы относятся к реконструкции и текущему ремонту, а приложения 1 и 7 к ВСН являются всего лишь рекомендательными. Указал, что при ремонте кровли производились не частичные работы, а полная замена рулонного полотна площадью 130 кв.м., что полностью охватывает площадь кровли помещений № и № в части пристроенной к жилому многоквартирному дому. При сравнении с планом помещения видно, что охвачена вся площадь кровли. При производстве комплекса работ по отделке цокольной части здания производились не частичные восстановительные работы, а полная замена штукатурки и наклеивание керамогранита, который до этого вообще отсутствовал. Площадь работ составила 45 кв.м. При сравнении с планом помещения видно, что охвачена вся площадь цоколя. При ремонте фасада производились не частичные восстановительные работы, а полная замена штукатурки, шпатлевка и покраска. Площадь работ 85 кв.м. При сравнении с планом помещения видно, что охвачена вся площадь фасада. В заключении отсутствует обоснования вывода эксперта относительно выноса и погрузки строительного мусора в автосамосвалы, вывоза строительного мусора на 30 км. При отделке помещений производились не частичные восстановительные работы, а полностью отделка помещения заново. Реечный потолок, облицовка ступеней керамогранитом, облицовка стен керамической плиткой до сдачи помещений в аренду полностью отсутствовали. В результате производства данных работ улучшились эксплуатационные показатели помещений. Помещения стали соответствовать той цели, ради которой банк принимал в аренду помещения, а именно под банковскую деятельность. Согласно определению понятия «Капитальный ремонт» в это понятие входит «улучшение эксплуатационных показателей». Производилась установка нового дорогостоящего оборудования (замена старого на новое), что также является улучшением эксплуатационных показателей помещений. При ответе на второй вопрос при изложении выводов, касающихся необходимости выполнения работ, эксперт основывался только на нормативных сроках эксплуатации строительных материалов и оборудования, но эти выводы не обоснованы ввиду того, что при осуществлении капитального ремонта и реконструкции банк главным образом исходил из того, что с арендодателем была достигнута договоренность о том, что помещение предоставляется арендатору для использования под офис и банковскую деятельность. Исходя из этого банк осуществлял кроме реконструкции еще и капитальный ремонт, так как помещения, предназначавшееся под магазин, не могли по своим эксплуатационным показателям использоваться под банковскую деятельность. Выводы эксперта о соответствии качества выполненных работ нормативным требованиям не должны быть взяты во внимание при рассмотрении данного дела, так как обследование помещений произведено экспертом спустя четыре года после производства строительных работ. Вопрос о качестве строительных работ не относится к существу рассматриваемого дела, так как ответчиком стоимость строительных работ не оспаривается и расчет иной стоимости работ ответчиком не представлялся.

Эксперт указал, что реконструкция помещений и ремонт выполнены безэкспертизы проектной документации, однако согласно ст. 50 ГСК РФ экспертиза в таких случаях не обязательна и проводится на добровольных началах. Разрешения на реконструкцию и капитальный ремонт, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, не требовалось, как не требуется и введение объекта в эксплуатацию. Исполнительная документация имелась и ее копии передавались ответчику. Эксперт ссылается на отменные СНиПы, экспертом не исследованы понятия «Капитальный ремонт», «Реконструкция» и «Текущий ремонт», эксперт не произвел сравнительный анализ данных понятий.Экспертиза проведена не достаточно подробно, имеет множество противоречий и недостатков, была произведена с нарушениями действующего законодательства, что подтвердил свидетель ФИО5, который показал, что является <данные изъяты> Присутствовал при обследовании помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на объекте видел представителя Дубровиной Г.М., эксперт также прибыл на обследование помещения, после чего в связи с плохим самочувствием попросил представителя Дубровиной Г.М. подвезти его и уехал на машине представителя Дубровиной Г.М.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что основания для удовлетворения иска ОАО «ПРБ» отсутствуют. Обязанность по проведения капитального ремонта на арендодателя возложена договором не была, также установлено, что неотложной необходимости в проведении капитального ремонта помещения не существовало.

Кроме того, решением Советского районного суда г.Липецка от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, установлено, что банком была произведена реконструкция нежилого помещения, а не капитальный ремонт, в ходе которой были произведены перепланировка и переоборудование помещения.Согласно договору аренды арендатор имеет право улучшать состояние помещения за свой счет и с согласия арендодателя без возмещения стоимости таких улучшений.

Таким образом, установлено, что арендодатель обязанность по проведению капитального ремонта не нарушил, неотложной необходимость в проведении капитального ремонта не существовало, арендатор за счет собственных средств выполнил не капитальный ремонт, а произвел реконструкцию.

Согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений не имелось, в связи с чем истец не имеет права на возмещение стоимости таких неотделимых улучшений. Банк действовал исключительно с целью приведения помещение в состояние, подходящее под свою деятельность. Согласно закону арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений только в случае, если они были произведены с согласия арендодателя, в данном же случае такого согласия получено не было. Более того, свидетель ФИО8 показал, что реконструкция помещения производилась банком под свой интерьер независимо от состояния помещения.

Кроме того, с точки зрения добросовестности и разумности (статья 10 гражданского кодекса Российской Федерации) действия банка нельзя расценить как направленные на исполнение своих обязательств по договору аренды, поскольку помещение было возвращено не в том состоянии, в котором банк обязан был возвратить его в соответствии с условиями договора.

Таким образом, требования банка не подлежат удовлетворению.

Встречные исковые требования Дубровиной Г.М. к ОАО «Первый Республиканский банк» о взыскании упущенной выгоды суд также находит необоснованными.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Обосновывая встречные исковые требования, Дубровина Г.М. указала, чтопоскольку арендатор возвратил арендованное имущество в состоянии, не пригодном для его дальнейшей эксплуатации, чем причинил ей реальный ущерб и убытки в виде упущенной выгоды, так как она не имела возможности сдать в аренду помещение и получить доход, который могла бы получить, если бы ее право не было нарушено.

Однако Дубровиной Г.М. не доказана причинно-следственная связь между не исполнением банком обязательства и причиненными убытками (упущенной выгодой). Доказательств того, что она понесла убытки в виде упущенной выгоды, не представлено, как и доказательств того, что помещение было возвращено в непригодном для его эксплуатации состоянии.

Представленные договоры о намерениях с ООО «Бермудский треугольник» данный факт достоверно не подтверждают, поскольку не свидетельствую о том, что Дубровина Г.М. имела намерение, но не имела возможности заключить договор аренды по указанной причине с какими-либо арендаторами, как не представлено и доказательств того, что уменьшение площади помещения в результате реконструкции привело к возникновению убытков в виде упущенной выгоды.

Таким образом, исковые требования Дубровиной Г.М. к ОАО «Первый Республиканский банк» о взыскании упущенной выгоды удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ОАО «Первый Республиканский банк» к Дубровиной Г.М. о взыскании денежных средств в качестве компенсации затрат на производство работ отказать.

В удовлетворении встречного иска Дубровиной Г.М. к ОАО «Первый Республиканский банк» о взыскании упущенной выгоды отказать.

Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме через Правобережный районный суд г. Липецка.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Оригинал документа

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Разбираю договор аренды жилого помещения(комнаты, квартиры)

К неотделимым улучшениям арендуемой недвижимости, ранее его возврат наймодателю требуется обязательно оформлять актом.