На практике договоры пожизненного содержания с иждивением не редкость в силу того, что довольно часто плательщикам ренты.

Рента и Пожизненное содержание с иждивением

Быстрая навигация:Каталог статейПредпринимательские договорыРента и пожизненное содержание с иждивением Обременения недвижимого имущества по договору ренты (Микрюков В.А.)

Обременения недвижимого имущества по договору ренты (Микрюков В.А.)

Дата размещения статьи: 30.03.2014

Договор ренты определяется как договор, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ). Норма п. 2 ст. 583 ГК РФ уточняет, что по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Приведенные легальные определения договоров постоянной ренты, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением указывают на то, что конструкция рентного договора сущностно рассчитана на длительные отношения, в рамках которых обладатели дорогостоящего или уникального имущества (получатели ренты, иждивенцы) стремятся распорядиться им таким образом, чтобы на долгосрочной основе регулярно получать на свое содержание (жизнеобеспечение) стабильный доход, не подверженный риску обесценивания и обеспеченный жесткими юридическими гарантиями.
Когда под выплату ренты передается денежная сумма или иное движимое имущество, поддержание указанных свойств рентных отношений и природы рентного договора осуществляет правило п. 2 ст. 587 ГК РФ о том, что существенным для договора ренты является согласование условия, устанавливающего бремя плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (неустойкой, поручительством, банковской гарантией и т.п.) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. Недостижение соглашения по такому условию будет означать незаключенность договора ренты в целом.
При заключении договора, опосредующего передачу под выплату ренты недвижимого имущества, обязательность достижения сторонами соглашения о предоставлении плательщиком ренты обеспечения отсутствует. В судебной практике это законодательное решение трактуется таким образом, что если объектом рентных отношений выступает недвижимое имущество, то нарушение не обязательного к согласованию, но фактически включенного в договор обеспечительного условия, к примеру об обязанности плательщика ренты застраховать в пользу получателя риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств перед получателем ренты, не является основанием для принудительного расторжения договора по инициативе получателя ренты <1>.
———————————
<1> Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 19 июня 2012 г. N 33-4268/2012.

Действующие правила о рентном договоре принципиально допускают отчуждение плательщиком ренты недвижимости, полученной под выплату ренты <1>, что обусловило потребность в императивном законодательном закреплении ряда обременений прав плательщиков ренты с целью установления повышенных гарантий соблюдения прав получателей ренты, особенно заинтересованных в стабильности и надлежащем исполнении договора.
———————————
<1> Норма ст. 253 ГК РСФСР, посвященная формально отнесенным к купле-продаже, но по существу рентным отношениям, воспрещала отчуждение жилого дома, приобретенного с условием пожизненного содержания продавца, до конца жизни иждивенца.

1. Если под выплату ренты передается земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество (в том числе признаваемое недвижимым в силу закона), то согласно п. 1 ст. 586 ГК РФ в отношении такого недвижимого имущества возникает рентное обременение (обременение рентой).
Законодатель не только формально установил, что рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату, но и дал объяснение, в чем именно проявляется обременяющее воздействие. Права получателя ренты наделяются характерным для вещных прав свойством следования за вещью (п. 3 ст. 216 ГК РФ), прикрепляются к переданному под выплату ренты недвижимому имуществу и сохраняются вне зависимости от того, кто является текущим собственником этого имущества. В случае отчуждения обремененного имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Третье лицо, ставшее собственником обремененной рентой недвижимости, автоматически становится плательщиком ренты и не может освободиться от обременения, даже если не было осведомлено о его наличии <1>. В соответствии с п. 6 ст. 12 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <2> запись об обременении недвижимости правами получателя ренты (включая запись о содержании обременения, сроке его действия, лице, в пользу которого оно установлено, сумме ренты, наименовании и времени действия документа, на основании которого возникает обременение) вносится в подразд. III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Это обеспечивает каждому потенциальному приобретателю недвижимой вещи возможность в любой момент получить достоверную информацию о наличии или отсутствии рентного обременения.
———————————
<1> Указанная особенность рентных отношений позволяет ученым вполне справедливо рассуждать о вещном характере права получателя ренты на жилую недвижимость, переданную под выплату ренты (Карпухин Д.В. Постоянное пользование жилым помещением // Жилищное право. 2010. N 2. С. 23 — 30; Формакидов Д.А. Вещные права на жилые помещения в Жилищном кодексе Российской Федерации // Семейное и жилищное право. 2008. N 1. С. 28 — 32).
<2> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Важно обратить внимание, что при буквальном прочтении правила п. 1 ст. 586 ГК РФ может сложиться представление о том, будто оно абсолютно не работает и не обеспечивает должную защиту интересов получателя ренты в ситуациях, когда плательщик ренты не отчуждает, но иным образом распоряжается рентным имуществом, как-то: передает его в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление и т.п. Некоторые правоведы утверждают, что предусмотренные в ст. 586 ГК РФ правовые последствия наступают только при условии, что плательщик ренты произвел именно отчуждение недвижимого имущества в собственность третьего лица; если же плательщик ренты, сохраняя право собственности на недвижимость, передал ее, например, в аренду или безвозмездное пользование, то ст. 586 ГК РФ на взаимоотношения сторон распространяться не будет <1>. Однако если конкретный договор ренты включает в содержание обязанность по предоставлению получателю ренты жилища в передаваемой плательщику недвижимости, то представляется вполне очевидным, что не являющиеся собственниками обладатели рентного имущества будут обременены необходимостью допустить проживание получателя ренты в этой недвижимости.
———————————
<1> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 2 т. / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. 6-е изд., перераб. и доп. М., 2011. Т. 1: Части первая, вторая ГК РФ. С. 517.

Думается, что положения п. 1 ст. 586 ГК РФ связывают обременение рентой недвижимого имущества только с прикреплением прав получателя ренты к объекту рентных отношений и не требуют получения плательщиком ренты предварительного согласия получателя на отчуждение недвижимого имущества третьим лицам. В силу ст. 604 ГК РФ таковое необходимо, лишь если речь идет об отчуждении и использовании имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания. Сам смысл наделения права получателя ренты свойством следования состоит в обеспечении устойчивости права при осуществлении оборота объекта обременения, а не в исключении такого оборота. При этом вывод об отсутствии необходимости получения согласия получателя ренты на отчуждение рентной недвижимости (по общему правилу) вопреки высказанному в литературе мнению <1> отнюдь не противоречит п. 1 ст. 391 ГК РФ, ибо в рассматриваемом случае долг плательщика ренты перед получателем ренты переводится на приобретателя обремененного рентой имущества в силу закона — нормы п. 1 ст. 586 ГК РФ, выступающей прямым исключением из правила о необходимости получения согласия кредитора на перевод долга.
———————————
<1> Танага А.Н. Комментарий к главе 33 Гражданского кодекса Российской Федерации «Рента и пожизненное содержание с иждивением» (постатейный). М., 2006; СПС «КонсультантПлюс».

Неочевиден ответ на вопрос о том, в каком объеме по смыслу п. 1 ст. 586 ГК РФ обязательства плательщика по договору ренты переходят к приобретателю рентного имущества, иными словами, отвечает ли последний по долгам плательщика, накопленным к моменту перехода права собственности на объект обременения. Представляется, что при отсутствии прямой законодательной оговорки об ином на нового собственника падают все, в том числе прошлые (просроченные), обязательства плательщика ренты и происходит полная замена лица (плательщика) в рентном обязательстве. Это не исключает возможных негативных последствий для прежнего плательщика, не сообщившего приобретателю имущества о полном размере рентного долга (ст. 460 ГК РФ), хотя и не влечет возникновения регресса, ибо с момента приобретения обремененного имущества новый плательщик будет платить по ставшим своими (а не по чужим) долгам.
Необходимо отметить, что обременение рентой движимого имущества не только не закрепляется по закону, но и в силу требований п. 3 ст. 308 ГК РФ о недопустимости установления в обязательстве обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, не может быть предусмотрено соглашением сторон договора ренты. Такое законодательное решение в современных условиях нельзя назвать адекватным экономическим потребностям участников рентных отношений. Думается, что вполне разумно предоставить сторонам возможность конструировать рентные обременения в отношении движимого имущества, особенно когда речь идет о таких видах вещей, права (включая обременения) на которые подлежат государственной и иной публичной фиксации (эмиссионные ценные бумаги, музейные ценности).
2. Согласно п. 2 ст. 586 ГК РФ при передаче обремененной рентой недвижимости в собственность другого лица плательщик ренты несет субсидиарную с приобретателем ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.
Прежде всего следует обратить внимание, что диспозитивный характер указанной нормы не дает возможность исключить ответственность прежнего плательщика ренты, а лишь позволяет договориться о ее более строгой разновидности.
Не менее важно правильно ответить на вопрос о том, каким именно договором может быть установлена солидарная ответственность по рентному обязательству: договором об отчуждении имущества плательщиком ренты или непосредственно договором ренты. В литературе высказана точка зрения, согласно которой повысить ответственность отчуждателя обремененного рентой имущества можно путем внесения соответствующего условия как непосредственно в договор ренты, так и в договор об отчуждении имущества между последним и предпоследним ее собственниками <1>. Однако видится необходимым решать указанный вопрос с учетом правила п. 3 ст. 308 ГК РФ, по которому обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. Из этого правила прямо следует, что источником условия о солидарной ответственности приобретателя имущества и бывшего плательщика ренты не может признаваться договор ренты.
———————————
<1> Никифорова Е.И. Договор пожизненного содержания с иждивением // Жилищное право. 2009. N 4. С. 77 — 98; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Т. 1. С. 517.

Если переданное под выплату ренты недвижимое имущество неоднократно переходит от одного собственника к другому, то возникает проблема определения субъекта субсидиарной или солидарной ответственности. Может сложиться представление о том, что рентное обременение в данном проявлении связывает всех лиц, в собственности которых хотя бы один раз оказалось обремененное имущество. К примеру, именно таким образом рассуждает А.П. Сергеев, отмечая, что по смыслу закона правило, закрепленное в п. 2 ст. 586 ГК РФ, действует и тогда, когда имущество отчуждается несколько раз, что все лица, через руки которых прошло данное имущество, несут перед получателем ренты дополнительную ответственность за нарушение обязательства плательщиком ренты <1>. С точки зрения В.С. Ема, по российскому законодательству рентное обременение связывает не только недвижимое имущество, но и всех лиц, в собственности которых побывало это имущество, будучи обремененным рентой <2>. Однако это представление видится противоречащим буквальному толкованию нормы п. 2 ст. 586 ГК РФ. Думается, что субсидиарно обязанным с каждым новым плательщиком ренты оказывается лишь каждый предыдущий плательщик.
———————————
<1> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учеб.-практ. коммент. / Под ред. А.П. Сергеева. М., 2010; СПС «Гарант» (автор комментария — А.П. Сергеев).
<2> Гражданское право: Учеб.: В 4 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2008. Т. 3. С. 433.

3. Недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременяется не только правом на получение ренты, но и правом залога, которое получатель ренты автоматически (в силу закона, при отсутствии специального соглашения о залоге) приобретает в обеспечение обязательства плательщика ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Такое двойное обременение (и рентой, и залогом) способно вызвать критику как чрезмерно затрудняющее участие переданной под выплату ренты недвижимости в дальнейшем имущественном обороте и предоставляющее получателю ренты избыточную правовую защиту. В частности, в литературе отмечается, что большинство правовых систем при защите интересов рентного кредитора ограничивается установлением свойства следования рентного обременения за недвижимым имуществом <1>, при наличии субсидиарной (и тем более возможной солидарной) ответственности по требованиям получателя ренты вполне достаточно было бы единственного обременения недвижимости самой рентой <2>. Однако думается, что даже при установлении дополнительной ответственности по требованиям получателя ренты со стороны лица, совершившего отчуждение недвижимости, обремененной рентой, дополнительное к рентному залоговое обременение отнюдь не является лишним, ибо в действительности не дублирует защитное действие нормы п. 1 ст. 586 ГК РФ, а создает дополнительное обеспечение интересов получателя ренты. При этом само по себе прикрепление к имуществу дополнительного к ренте права залога не мешает обороту данного имущества. Другое дело, что необоснованно ограничивающим права плательщика ренты как собственника становится предусматриваемая конструкцией залога необходимость получения согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ). Исключение возможности свободного отчуждения обремененного рентой имущества снижает значение самой конструкции автоматического рентного обременения.
———————————
<1> Гражданское право. Т. 3. С. 433.
<2> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Т. 1. С. 518.

4. Применительно к отношениям пожизненного содержания с иждивением правило абз. 1 ст. 604 ГК РФ дополнительно обременяет плательщика ренты тем, что обеспечивает сохранение за иждивенцем полномочия осуществления жесткого контроля над юридической судьбой и физическим состоянием имущества, переданного в обмен на получение пожизненного содержания с иждивением, несмотря на переход права собственности на это имущество к плательщику ренты.
Хотя в сравнении со ст. 253 ГК РСФСР, вообще не допускавшей отчуждение жилого дома покупателем при жизни продавца по договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, ст. 604 ГК РФ действительно носит более либеральный характер <1>, содержащиеся в последней правила достаточно серьезно ущемляют имущественную сферу плательщика ренты как собственника рентной недвижимости.
———————————
<1> Мисник Н.Н. Возникновение ограниченного права собственности и ограниченных вещных прав по договорам о передаче имущества в собственность // Нотариус. 2011. N 1. С. 33 — 35.

Если в постоянной ренте и пожизненной ренте, не сопряженной с пожизненным содержанием гражданина, требование о получении плательщиком ренты согласия получателя на распоряжение рентным имуществом не устанавливается напрямую нормами гл. 33 ГК РФ, а лишь косвенно выводится из правил о залоге, возникающем в отношении переданного под выплату ренты недвижимого имущества в силу закона (п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 587 ГК РФ), то норма ст. 604 ГК РФ специально указывает на то, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. В этом аспекте суждение о том, что закрепленное в ст. 604 ГК РФ правило нельзя рассматривать в качестве особенного, присущего только правовому регулированию отношений пожизненного содержания с иждивением <1>, видится некорректным.
———————————
<1> Ситдикова Л.Б., Токарева К.Г. К вопросу о соотношении пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением // Семейное и жилищное право. 2008. N 2. С. 20 — 24.

По существу права получателя ренты в свете указанного правила не столько выступают прикрепляющимся к вещи обременением, сколько сигнализируют о запуске механизма ограничения правомочия распоряжения в объеме права собственности плательщика ренты. Экономико-юридическое обоснование данного ограничения с позиций п. 1 ст. 1 ГК РФ усматривается в необходимости защиты явного, требующего уважения интереса иждивенца в стабильности источника рентного предоставления, которое в отношениях пожизненного содержания с иждивением выражается не в денежной, а в натуральной форме (обеспечение потребностей в питании, одежде, уходе и т.п.) и во многом зависит от личности конкретного плательщика ренты.
Согласно абз. 2 ст. 604 ГК РФ плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества. Это означает, что право собственности плательщика ренты на полученную по договору недвижимость оказывается ограниченным также в правомочиях владения и пользования, которые не могут осуществляться собственником полностью свободно, в своем интересе. Появление данного ограничения необходимо для обеспечения реализации усиливающего защиту иждивенцев правила ст. 605 ГК РФ, которое при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств допускает принудительный возврат недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания.
Необходимо отметить, что дополнительные обременения и ограничения, накладываемые на плательщиков в отношениях пожизненного содержания с иждивением, отнюдь не превращают право собственности на рентное имущество в голое право. В частности, следует положительно ответить на вопрос о том, вправе ли плательщик ренты без испрашивания согласия ее получателя зарегистрироваться по месту жительства (пребывания) в являющемся объектом рентных отношений жилом помещении. Именно такой подход разделяют суды, не признавая не санкционированную иждивенцем постановку плательщика ренты (и его родственников) на регистрационный учет в обремененной квартире в качестве основания для расторжения договора пожизненного содержания с иждивением <1>.
———————————
<1> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 декабря 2011 г. N 33-42697.

В литературе высказана точка зрения, что заключение договора ренты с пожизненным иждивением не всегда является гарантированным способом для получателей ренты обеспечить свое дальнейшее безбедное будущее <1>, что возможным направлением дальнейшего совершенствования гражданского законодательства может стать возврат к ранее существовавшему запрету на отчуждение жилого помещения плательщиком ренты при жизни получателя <2>.
———————————
<1> Сорокина Ю. Пожизненное содержание с иждивением. О проблемных моментах договора пожизненной ренты // Жилищное право. 2013. N 3. С. 41 — 66.
<2> Ершов О.Г., Мутовкина О. О гарантиях защиты интересов лица, передавшего под выплату пожизненной ренты жилое помещение // Административное право. 2011. N 2. С. 99 — 104.

Однако такое направление развития законодательства о ренте видится неправильным. Полное блокирование правомочия распоряжения в праве собственности плательщика ренты способно не только уничтожить действенный механизм рентного обременения, но и существенно сковать свободу самих иждивенцев. Думается, что указанные дополнительные обременения в совокупности составляют весьма эффективный механизм противодействия недобросовестному поведению неисправных плательщиков ренты и в целом обеспечивают адекватное сущностным свойствам рентных отношений и природы рентного договора сбалансированное гражданско-правовое воздействие.
В порядке совершенствования законодательства видится необходимым и достаточным: а) указать на сохранение рентного обременения, по содержанию представляющего правомочия владения и пользования обремененной недвижимостью, не только при ее отчуждении, но и при ином распоряжении; б) уточнить, что обязательства плательщика по договору ренты переходят к приобретателю рентного имущества в полном объеме, включая долги плательщика, накопленные к моменту перехода права собственности на объект обременения; в) подумать об изъятии необходимости испрашивать согласие залогодержателя на распоряжение рентным имуществом при реализации вытекающего из договора ренты залогового обременения; г) рассмотреть возможность наделения участников рентных отношений правом конструировать подлежащие публичной фиксации рентные обременения в отношении движимого имущества; д) специально решить вопрос о том, каким именно договором может быть установлена солидарная ответственность по рентному обязательству, разъяснив, что с учетом правила п. 3 ст. 308 ГК РФ таковым не может признаваться договор ренты; е) конкретизировать норму ст. 586 ГК РФ правилом о том, что если переданное под выплату ренты недвижимое имущество неоднократно переходит от одного собственника к другому, то субсидиарно (или солидарно) обязанным с каждым новым плательщиком ренты оказывается лишь каждый предыдущий (предпоследний) плательщик.

 

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
10 января 2020 г.
Проект Федерального закона № 877880-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации"

Законопроект предлагает введение единого федерального реестра турагентов. Предусматривается, что реестр будет функционировать в виде подсистемы информационной системы «Единый федеральный реестр туроператоров». Внесение сведений о турагенте осуществляется туроператором путем заполнения электронных форм или размещения информации в личном кабинете туроператора в системе Единого федерального реестра туроператоров или автоматизированного взаимодействия информационной системы туроператора с реестром турагентов.

20 декабря 2019 г.
Проект Федерального закона № 864881-7 "О государственном регулировании деятельности по перевозке легковыми такси и деятельности служб заказа легкового такси и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Законопроект призван упорядочить отношения, возникающие между органами государственной власти и лицами, осуществляющими деятельность по перевозке легковым такси, службами заказа легкового такси, а также отношения, возникающие между лицами, осуществляющими деятельность по перевозке легковым такси, и службами заказа легкового такси. 

4 декабря 2019 г.
Проект Федерального закона № 851072-7 "Об обязательных требованиях в Российской Федерации"

Законопроект определяет правовые и организационные основы установления, оценки применения обязательных требований, содержащихся в нормативных правовых актах Российской Федерации, оценка соблюдения которых осуществляется в рамках государственного контроля (надзора), муниципального контроля, привлечения к административной ответственности, предоставления государственных и муниципальных услуг, оценки соответствия продукции и иных форм оценок и экспертиз.

21 ноября 2019 г.
Проект Федерального закона № 840167-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств"

Переход к ценообразованию в сфере ОСАГО, базирующийся на рыночных принципах и конкуренции, предоставлении страховщикам права самостоятельно определять подход к применению базовых ставок страховых тарифов в пределах их максимальных и минимальных значений, регулируемых Банком России, с учетом личностных характеристик страхователя и лиц, допущенных им к управлению транспортным средством, в частности, наличия у таких лиц неоднократных административных наказаний за грубые нарушения ПДД.

7 ноября 2019 г.
Проект Федерального закона № 831599-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации"

Актуальность проекта федерального закона связана с необходимостью создания правового регулирования, благодаря которому только добросовестные турагенты и туроператоры смогут осуществлять свою деятельность в туристской сфере на территории Российской Федерации. Без введения обязательности формирования электронной путевки и размещения сведений о ней в системе туроператорами и турагентами невозможно обеспечить достижение поставленных перед системой целей и выполнение стоящих задач. 

В центре внимания:

Цена и стоимость ренты (Березин Д.А.)

Дата размещения статьи: 12.04.2019

подробнее>>

К вопросу о нотариальном удостоверении договоров ренты (Токарева К.Г.)

Дата размещения статьи: 23.04.2016

подробнее>>

Договор пожизненного содержания с иждивением: сущность, развитие, проблемы правового регулирования (Адаева Е.А., Адаев И.К.)

Дата размещения статьи: 05.06.2015

подробнее>>

Пожизненная рента не всегда пожизненная… (Мун О.)

Дата размещения статьи: 06.03.2015

подробнее>>

Договор пожизненного содержания с иждивением. Судебные споры (Лейба А.)

Дата размещения статьи: 28.11.2014

подробнее>>

Бесплатная консультация юриста по телефонам:

  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 555-67-55 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Пожилая москвичка судится с претендующей на ее квартиру семьей

Основные особенности договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением – это обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК).

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Пожизненная рента: непростые правила игры

В своей квартире за чужой счет

Рента и Пожизненное содержание с иждивением

Последнее обновление: 29.01.2020

Рента – это передача имущества (например, квартиры) кому-либо в собственность взамен обязательства по содержанию прежнего собственника на протяжении определенного периода времени.

В случае с недвижимым имуществом, Продавец (получатель ренты) передает свою квартиру в собственность Покупателю (плательщику ренты), а тот, в свою очередь, регулярно выплачивает получателю определенную сумму «на жизнь» (т.е. берет Продавца на содержание). Оформляется все это Договором пожизненного содержания с иждивением на квартиру, его еще называют Договором ренты с пожизненным содержанием.

При этом, на время действия такого договора, на саму квартиру накладывается обременение (об этом ниже).

В самом договоре, кроме регулярного содержания, может быть также условие единовременной выплаты Продавцу некоторой суммы за продажу квартиры. Эта сумма, как правило, в несколько раз ниже рыночной стоимости жилья, и передается Продавцу (получателю ренты) сразу при подписании договора.

Содержание прежнего собственника (получателя ренты) может выражаться как в денежном виде (регулярные платежи), так и в не денежном (обеспечение едой, одеждой, лекарствами, уходом за больным и т.п.), либо совмещением обоих вариантов.

СЕРВИСЫ для Покупателя квартиры – набор инструментов для подготовки сделки.

При продаже квартиры на условиях пожизненного содержания с иждивением, в договоре указывают цену продажи, а также форму, условия и периодичность выплаты ренты. Срок рентных выплат здесь – пожизненный для прежнего владельца (отсюда и название договора).

Обычно, до конца своей жизни получатель ренты проживает в отчужденной им квартире как пользователь. Причем, это право пользования он сохраняет за собой даже в случае последующей продажи квартиры плательщиком ренты.

На практике, обычно, покупка квартиры по Договору пожизненного содержания (ренты) происходит по цене в разы ниже рыночной. Но такое удовольствие для Покупателя компенсируется серьезными обязательствами, предусмотренными в договоре – полным пансионом (содержанием) получателя ренты на всю его оставшуюся жизнь, и/или периодическими платежами ему на собственные нужды на тот же неопределенный срок. И только после его смерти, квартира переходит в полное распоряжение плательщика ренты и, чаще всего, продается.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.

Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением – это частный случай договора ренты, который содержит условие отчуждения недвижимого имущества, в данном случае – квартиры (Глава 33 ГК РФ).

Иждивение – это обеспечение потребностей в жилье, пище, одежде и т.п. Причем, по договоренности, получателем ренты может быть и указанное прежним владельцем третье лицо.

Закон также допускает замену перечисленных услуг по обеспечению потребностей иждивенца, на регулярные денежные выплаты (ст. 603 ГК РФ).

Квартира может передаваться в собственность плательщика ренты сразу после заключения Договора пожизненного содержания с иждивением, либо в другое, оговоренное сторонами время. Бывает, что по условиям договора Покупатель (плательщик ренты) получает квартиру в собственность только после смерти Продавца (получателя ренты)..

В Договоре ренты на квартиру обязательно должен быть указан срок проживания и «прописки» (регистрации) в ней ее прежнего владельца – получателя ренты. Его право пользования квартирой закреплено статьей ст. 34 ЖК РФ.

Не путай налог на владение квартирой и налог с ее продажи! Какой налог платят владельцы недвижимости – смотри по ссылке.

Рента и пожизненное содержание – это обременение

Рента (или пожизненное содержание) – это обременение права собственности на квартиру. Оно регистрируется в государственном реестре прав ЕГРП (ЕГРН) и, соответственно, отмечается как обременениев Выписке из ЕГРН. Другими словами, при продаже квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением, сама квартира остается в залоге у Продавца (получателя ренты) на весь срок действия договора (т.е. до самой смерти Продавца).

При этом, смерть Покупателя (плательщика ренты) не является причиной для прекращения действия договора. Приобретенная по договору ренты недвижимость включается в наследственную массу, и передается в собственность наследникам Покупателя вместе с обязательствами по договору. То есть плательщиками ренты становятся уже наследники.

Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением в обязательном порядке заверяется нотариусом, а переход права собственности по нему подлежит государственной регистрации в УФРС, вместе с регистрацией залога (обременения) на квартиру.

Если Покупатель (плательщик ренты) не исполняет взятые на себя обязательства по регулярной выплате ренты и содержанию бывшего владельца квартиры, то получатель ренты имеет право расторгнуть Договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 599 ГК РФ).

Плательщик ренты вправе продавать квартиру, полученную им в обмен на обеспечение пожизненного содержания, только с согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). В этом случае, обязательства по выплате ренты переходят к новому собственнику (Покупателю) квартиры (ст. 586 ГК РФ).

На практике чаще бывает, что квартиру, приобретенную по Договору пожизненного содержания с иждивением, плательщик ренты продает уже после смерти получателя ренты, сняв обременение со своего права собственности на квартиру.

После снятия обременения, процесс купли-продажи квартиры происходит уже обычным порядком, принятым на вторичном рынке недвижимости. Этот порядок подробно показан в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится!

Комментарии к статье – ниже

КОММЕНТАРИИ:

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Договор ренты и его виды. Что выбрать: пожизненную ренту или содержание с иждивением

Что такое обременение квартиры, и в каких случаях оно накладывается на при подписании соглашения о пожизненной ренте.

Обременения недвижимого имущества по договору ренты (Микрюков В.А.)

Если вы покупаете квартиру во вторичке, то можете столкнуться с пренеприятной ситуацией – жильем может управлять третье лицо. Это называется «обременением». Что делать, куда бежать, какие документы собирать? Разберемся.

Что такое обременение и как с ним справиться?

Обременением жилплощади является ограничение в управлении ею. Существует список случаев, когда прямой владелец не может совершать сделки со своей квартирой без предварительного согласования с залогодателем. Пример: продажа или сдача в аренду. 

Обременение накладывается на квартиру в таких ситуациях:

  • в процессе выплаты ипотеки;

  • при аресте;

  • при аренде;

  • при доверительном управлении;

  • при подписании соглашения о пожизненной ренте.

Как снять обременение с ипотечной квартиры?

Наиболее популярное обременение — в результате получения ипотеки. С момента подписания договора и вплоть до последней выплаты полученная в ипотеку квартира находится в залоге у банка. Однако покупатель обладает всеми законными правами собственника, и может совершать с квартирой абсолютно любое действие. Проблема состоит в том, что любое из них понадобится согласовать с банком. Эти нюансы подробно указываются в договоре: всё зависит от конкретного учреждения и его политики. Часто разрешение необходимо даже на ремонт или прописку постороннего лица.

Продажа квартиры до выплаты ипотеки — достаточно редкое явление, однако, это вполне реально. Банки заинтересованы в том, чтобы долг был выплачен вовремя и в полном объеме. Поэтому если заемщик этого сделать не в состоянии, вариант с продажей квартиры банк устроит. Снятие обременения в таком случае возможно только после того, как покупатель погасил сумму долга.

Как только кредитные средства выплачены, вам понадобится получить в банке документ, который это подтверждает, и закладную на квартиру. Далее в регистрационной палате вам понадобится подать следующие документы:

  1. Заявление о снятии обременения. Для начала вам понадобится прийти в отделение банка, взять бланк, заполнить его и заверить у сотрудников. Далее его можно отнести в регпалату.

  2. Документ, свидетельствующий о вашем праве собственности.

  3. Документацию из банка, в которой зафиксирован факт выплаты долгового обязательства, и первоначальный договор.

  4. Закладную на квартиру.

При подаче заявления обратите внимание, что требуется присутствие всех собственников квартиры. В некоторых случаях необходимо присутствие сотрудника банка. После подачи документов и заявления вы получаете свидетельство о снятии обременения через 5 дней.

Чтобы получить чистое свидетельство о собственности на квартиру, понадобится ожидать приблизительно 1 месяц. Процесс можно ускорить за отдельную плату, обратившись за помощью в банк или к риелтору.

Как снять обременение с квартиры, полученной по договору ренты?

Весьма популярная ситуация: пожилой человек, не имеющий наследников, составляет завещание, в котором следующим собственником прописывает постороннего человека, согласившегося на уход и поддержку. Таким образом, продавец может до конца жизни проживать на территории квартиры и получать материальную компенсацию или опеку. Пользоваться жилой площадью новый собственник может исключительно после смерти первого владельца. 

Заключая договор ренты, будьте осторожными. Часто случаются ситуации, когда внезапно объявляются наследники, намеренные бороться за недействительность договора. По этой причине перед тем, как подписать соглашение, изучите полную информацию по ней.

После смерти владельца вы получаете право полной собственности на квартиру и, в том числе, можете снять с нее обременение. Пренебрегая данной процедурой, вы рискуете получить лишние хлопоты при оформлении залога или продаже. 

Кроме того, банки настороженно относятся к таким владельцам, считая игнорирование обременения ненадежностью стороны. Поэтому не надо лениться, ведь эта процедура занимает очень мало времени. Просто подайте в регпалату свидетельство о смерти человека, который был у вас на иждивении, с сопроводительной документацией.

Как снять обременение с арестованной квартиры?

Арест как судебная мера накладывается в следующих случаях:

  • в процессе судебного разбирательства, которое касается раздела недвижимого имущества между супругами;

  • из-за долговых обязательств собственника;

  • при возникновении некоторых проблем с выплатой ипотечного кредита.

Обычно в таких случаях банки идут навстречу должникам, однако, квартира на время все же находится под арестом. Обременение в таком случае можно снять исключительно после оплаты всех долгов и штрафных санкций. Для этого понадобится подать заявление в тот орган, который наложил ограничение.

Что делать после того, как ограничение было снято? 

Наслаждаться жизнью. Если все сделано правильно, вас (и ваши законные метры) никто не потревожит.

Вы можете спокойно въезжать в квартиру, перепродавать ее или устроить ремонт. Комплексный ремонт от надежной компании позволит:

  • Сделать из «бабушкиной квартиры» уютную, готовую для проживания дизайнерскую конфетку;

  • Пройдет для вас без осложенений, рисков и треволнение – вы просто подпишите договор с фирмой и приедете в готовое жилье;

  • Сможете повысить стоимость жилья перед продажей или сдачей в аренду.

А что в итоге?

Снять обременение с квартиры – процесс несложный. Если вы опасаетесь, что можете сделать что-то неправильно – обратитесь к юристам. Они проконсультируют, куда и какие бумажки заносить. 

Надеемся, наша статья была полезна и вы сможете без волнений жить в новой квартире!

Комплексный ремонт квартир под ключ

  • Всё включено
    В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

  • Без вашего участия
    После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

  • Цена известна заранее
    Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

  • Фиксированный срок ремонта
    Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Опубликовано: 23.11.2019Автор: Александра Ремонтникова

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Обыск в фирме пожизненной ренты

Договоры пожизненной ренты отличаются от прочих форм сделок с другому лицу, но с обременением, которым выступает он сам.