Отделимые и неотделимые улучшения имущества. Под улучшением арендуемого имущества понимают изменение качественных характеристик и, как.

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

В ряде случаев арендатор проводит работы по улучшению арендованного объекта. Читайте об особенностях налогового и бухгалтерского учета трат на создание отделимых улучшений у арендатора.

Согласно статье 616 Гражданского кодекса, производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан арендодатель (п. 1), а арендатор – поддерживать метры в хорошем состоянии, осуществлять за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание взятых во временное пользование метров (п. 2). При этом в Гражданском кодексе сделана оговорка «если иное не установлено законом или договором аренды».

Статья 623 Гражданского кодекса предусматривает такое понятие, как улучшения арендованного имущества, которые могут быть отделимыми или неотделимыми. Улучшения, отделяемые от арендуемого имущества без вреда для него, признаются отделимыми.

По окончании срока аренды они могут быть демонтированы. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

После истечения срока договора с отделимыми улучшениями арендатор вправе совершать любые действия, если контрактом не предусмотрены иные действия.

Отделимые улучшения для целей бухгалтерского и налогового учета у арендатора признаются отдельным объектом ОС или включаются текущие расходы как материальные затраты.
Так как же учесть такие затраты?

Бухгалтерский учет

Если произведенные арендатором отделимые улучшения удовлетворяют условиям, предусмотренным пунктом 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утв. приказом Минфина
от 30 марта 2001 г. № 26н), то капвложения в арендованное имущество учитываются в качестве отдельного объекта основных средств. А значит, принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости.

При этом в учете делаются следующие записи:

Дебет 08 Кредит 60, 76
— отражена стоимость работ и услуг сторонних организаций, связанных с улучшением арендованного имущества;

Дебет 01 Кредит 08
— затраты по улучшению арендованного имущества учтены как отдельный инвентарный объект.

Если арендатор производит отделимые улучшения в виде установки оборудования, требующего монтажа, то принятие к учету отражается так:

Дебет 07 Кредит 60
— отражена фактическая себестоимость приобретения, которая соответствует договорной цене, подлежащей уплате поставщику (без учета НДС);

Дебет 08 Кредит 07
— отражена стоимость оборудования, переданного в монтаж;

Дебет 08 Кредит 60, 76
— отражена стоимость (без учета НДС) выполненных подрядчиком работ по установке данного оборудования;

Дебет 01 Кредит 08
— отражена сформированная первоначальная стоимость объекта ОС, приведенного в состояние, пригодное для использования в запланированных целях.

При этом арендатором открывается инвентарная карточка на отдельный объект на сумму произведенных затрат. В бухгалтерском учете стоимость объектов ОС погашается за счет начисления амортизации в порядке, установленном в разделе III ПБУ 6/01.

Налог на прибыль

В налоговом учете, если стоимость отделимых улучшений будет превышать 100 000 руб., а также если объект ОС удовлетворяет остальным требованиям, предъявляемым к амортизируемому имуществу, изложенным в пункте 1 статьи 256 Налогового кодекса, улучшения можно учитывать как амортизируемое имущество арендатора. Об этом Минфин сообщал в письме от 10 августа 2012 года № 03-03-06/1/397.

Обратите внимание

Если стоимость отделимых улучшений будет меньше 100 000 рублей, то в налоговом учете их нельзя учитывать в составе амортизируемого имущества. В этом случае стоимость оборудования учитывается в налоговых расходах единовременно при вводе объекта в эксплуатацию. Возникает необходимость применения ПБУ 18/02.

Первоначальная стоимость ОС определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС (абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ). Именно поэтому в случае установки оборудования, требующего монтажа, к налоговому учету оно принимается по первоначальной стоимости, которая складывается из договорной цены оборудования, требующего монтажа (без учета НДС), и стоимости выполненных подрядчиком работ по его установке (без учета НДС).

Начисление амортизации начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект введен в эксплуатацию (п. 4 ст. 259 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость

В случае выполнения работ и услуг сторонних организаций, связанных с улучшением арендованного имущества, а также при монтаже оборудования сумма НДС, предъявленная организации исполнителем, принимается к вычету после принятия на учет оборудования и выполненных работ – конечно, при наличии счета-фактуры (подп. 1 п. 2 ст. 171,
п. 1 ст. 172 НК РФ).

ПРИМЕР

Организация в арендованном помещении ввела в эксплуатацию сплит-систему, стоимость которой составляет 118 000 руб., в том числе НДС – 18 000 руб. Стоимость работ по установке оборудования составила 23 600 руб., в том числе НДС – 3600 руб.

В соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы (утв. постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1), оборудование относится к четвертой группе со сроком полезного использования свыше 5 лет и до 7 лет включительно, то есть от 61 до 84 месяцев.

При вводе кондиционера в эксплуатацию в бухгалтерском и налоговом учете установлен срок полезного использования 80 месяцев. Бухгалтер должен будет сделать следующие проводки:

Приобретено оборудование, требующее монтажа

Дебет 07   Кредит 60
— 100 000 рублей – приобретено оборудование, требующее монтажа;

Дебет 19   Кредит 60
— 18 000 рублей – отражен НДС, предъявленный поставщиком;

Дебет 68   Кредит 19
— 18 000 рублей – принят к вычету НДС, предъявленный поставщиком;

Дебет 08   Кредит 07
— 100 000 рублей – оборудование передано в монтаж;

Дебет 08   Кредит 60
— 20 000 рублей – отражены работы по установке оборудования;

Дебет 19   Кредит 60
— 3600 рублей – отражен НДС, предъявленный подрядчиком;

Дебет 68   Кредит 19
— 3600 рублей – принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиком.

Введение в эксплуатацию и расчеты с поставщиком оборудования и подрядчиком, производившим работы по его установке

Дебет 01   Кредит 08
— 120 000 рублей – отделимые улучшения учтены в составе собственных ОС;

Дебет 60   Кредит 51
— 141 600 рублей – произведены расчеты с поставщиком оборудования и подрядчиком, производившим работы по его установке.

Начисление амортизации

Дебет 20 (26, 44 и др.)   Кредит 02
— 1500 рублей – начислена амортизация по сплит-системе.

Применение ПБУ 18/02

Если стоимость отделимых улучшений будет меньше 100 000 рублей, то в налоговом учете
их нельзя учитывать в составе амортизируемого имущества. В этом случае стоимость оборудования учитывается в налоговых расходах единовременно при вводе объекта в эксплуатацию. Возникает необходимость применения ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу
на прибыль организаций» (утв. приказом Минфина России от 19 ноября 2002 г. № 114н).

ПРИМЕР

В январе 2016 года организация в арендованном помещении установила систему видеонаблюдения, относящуюся к 3-й амортизационной группе, стоимостью 70 800 рублей
(в том числе НДС – 10 800 руб.). Стоимость работ по установке оборудования, выполненных подрядчиком, составила 23 600 рублей, в том числе НДС – 3600 рублей.

Установлен срок полезного использования системы видеонаблюдения – 40 месяцев. Норма амортизации – 2,5 процента (1/40). Амортизация в бухгалтерском учете по оборудованию будет начисляться, начиная с февраля 2016 года. Первоначальная стоимость основного средства составит 80 000 рублей (70 800 – 10 800 + 23 600 – 3600). Ежемесячная сумма бухгалтерской амортизации, начиная с февраля 2016 года, – 2000 рублей (80 000 руб. × 2,5%). В налоговом учете в январе 2016 года будет учтена вся стоимость оборудования в размере 80 000 рублей. Таким образом, в бухгалтерском учете в январе 2016 года расходов не будет, а в налоговом учете будет списана вся стоимость оборудования.

В связи с этим в учете компании возникают налогооблагаемая временная разница и соответствующее ей отложенное налоговое обязательство. Далее, в соответствии
с пунктом 18 ПБУ 18/02, по мере начисления амортизации происходит уменьшение
возникшей НВР и соответствующего ей ОНО, поскольку сумма ежемесячных амортизационных отчислений признается в бухгалтерском учете, а в налоговом учете расходов не будет. Необходимо сделать следующие проводки:

Приобретение системы видеонаблюдения и ее установка (в январе 2016 года)

Дебет 07   Кредит 60
— 60 000 рублей – приобретено оборудование, требующее монтажа;

Дебет 19   Кредит 60
— 10 800 рублей – отражен НДС, предъявленный поставщиком;

Дебет 68   Кредит 19
— 10 800 рублей – принят к вычету НДС, предъявленный поставщиком;

Дебет 08   Кредит 07
— 60 000 рублей – передано оборудование в монтаж;

Дебет 08   Кредит 60
— 20 000 рублей – отражены работы по установке оборудования;

Дебет 19   Кредит 60
— 3600 рублей – отражен НДС, предъявленный подрядчиком;

Дебет 68   Кредит 19
— 3600 рублей – принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиком;

Дебет 01   Кредит 08
— 80 000 рублей – принят к учету объект ОС;

Дебет 77   Кредит 68
— 1600 рублей – сформировано ОНО;

Дебет 60   Кредит 51
— 94 400 рублей – произведены расчеты с поставщиком оборудования и подрядчиком, производившим работы по его установке.

Ежемесячно с февраля 2016 года в течение срока использования ОС (40 месяцев)

Дебет 20 (26, 44 и др.)   Кредит 02
— 2000 рублей – начислена амортизация по объекту ОС;

Дебет 77   Кредит 68
— 400 рублей – уменьшено ОНО.

Выбор читателей

Чем отличаются отделимые улучшения от неотделимых вещи, которые можно использовать отдельно от арендованного имущества.

2.2. Отделимые улучшения арендованного имущества

При длительной аренде помещения арендатор может вносить конструктивные изменения в арендуемое имущество для улучшения жилищных и иных эксплуатационных условий.

Это так называемые отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. А вправе ли арендатор за них требовать компенсацию? Или платить арендодателю арендную плату с вычетом тех средств, что были потрачены на те самые улучшения?

Что такое улучшения арендуемого имущества?

К ним относят все модификации эксплуатируемого помещения, улучшающих его качественные характеристики. Например, установка новых или дополнительных розеток, проведение капитального ремонта, строительство пристройки и так далее.

Все такие модификации разделяют на отделимые и неотделимые улучшения:

  1. Отделимые – это те, которые арендатор может демонтировать (убрать, извлечь) без повреждения арендуемого имущества. Например, он приобрел новую мебель взамен старой. После окончания действия договора аренды он может забрать приобретенную мебель и это никак не повредит помещению.
  2. Неотделимые – это те, которые арендатор не может демонтировать, не повредив имущество арендодателя. Отличный тому пример – это проведенный капитальный ремонт или новая штукатурка на стенах помещения, для земельного участка – внесенные минеральные удобрения или дополнительный слой плодородного грунта, что арендатор за свои собственные средства завес на участок.

А кондиционер отделимое или неотделимое улучшение? Зависит от вариации его монтажа.

Если он подключен к принудительной вентиляции, где изначально имелся выход для подключения кондиционера, то его можно демонтировать без каких-либо изменений воздуховода. Если же кондиционер представлен полноценной сплит-системой и воздуховод монтировался самим арендатором (то есть в стене проделали отверстие для отвода теплого воздуха), то улучшение считается неотделимым.

Эти же правила актуальны и для сантехники, электропроводки. Всегда учитывается техническая сторона монтажа улучшений.

И по этой же причине в гражданском или жилом кодексе нет детального перечня того, что такое неотделимые улучшения и какие модификации к таковым относятся, а какие – нет.

Может ли арендатор требовать компенсацию?

А это регулируется положениями статьи 623 ГК (Гражданского Кодекса) РФ. Самые распространенные ситуации следующие:

  1. Арендатор произвел улучшения без согласия арендодателя. Требовать компенсации в этом случае он не может (если иное не указано в договоре аренды). Отделимые улучшения не компенсируются, они являются собственностью арендатора (то есть он забирает эти улучшения). Но есть исключения: если улучшения выполнены из-за того, что без них эксплуатация помещения несет угрозу жизни арендатора, то согласия на такие модификации получать не нужно (то есть впоследствии можно требовать компенсацию).
  2. Арендатор произвел улучшения с согласия арендодателя. Неотделимые улучшения при этом переходят в собственность арендодателя, он же компенсирует все выполненные модификации помещения или участка (в момент передачи объекта обратно в его распоряжение). Нужно учесть, что согласие нужно не устное, а письменное, с детальным перечнем проводимых работ, сметы и так далее (к договору обязательно добавляют акт о выполненных работах или чеки на покупку используемых материалов).

С коммерческими помещениями (или земельными участками) ситуация в одном аспекте различается. Арендатор может, не имея согласия арендодателя, делать неотделимые улучшения (реконструкции, дооборудование), если это было экономически целесообразно (то есть способствует увеличению профита с коммерческой деятельности) и не ухудшит первоначальные эксплуатационные характеристики объекта.

Можно ли снизить арендную плату за счет компенсации на выполнение неотделимых улучшений? Да, но только если это указано в договоре аренды (или в дополнении к нему). В противном случае – нет, а компенсация выплачивается после возврата помещения арендодателю.

Какие документы при передаче неотделимых улучшений арендодателю необходимо составить? Только акт приема-передачи, выделив в отдельный параграф.

Как передать неотделимые улучшения арендодателю? Достаточно заверить акт приема-передачи, где отдельным пунктом будет включено отсутствие финансовых претензий к другой стороне договора.

О налогах

Арендатору нужно платить налог на имущество (если объект включен в такой перечень, статья 374 НК РФ). Неотделимые улучшения должны учитываться в бухгалтерском учете активов основных средств. То есть ведется учет у арендодателя, так как речь идет о модификациях его имущества.

Арендатор же (если это юридическое лицо) затраченные средства на улучшения тоже отражает в учете, но уже в категории «модификации».

А в течение какого срока арендатор может амортизировать неотделимые улучшения в амортизируемое имущество? Первое, на что необходимо акцентировать внимание: амортизации подлежат только те улучшения, которые не компенсируются арендодателем.

А допустимый период на амортизацию – это до окончания действия договора. Это актуально для всех коммерческих объектов недвижимости в 2020 году.

Итого, неотделимые улучшения – это те, которые невозможно демонтировать или извлечь без повреждения арендуемого имущества (будь это жилое, коммерческое помещение или земельный участок).

С арендодателем рекомендуется все нюансы, касающиеся компенсации таких модификаций, обсуждать ещё до подписания договора аренды (и включать в него соответствующие пункты). В противном случае могут возникать споры, которые решаются только в судебном порядке.

Видео: Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Новые возможности 1С в учете арендованного имущества

Отделимые и неотделимые улучшения подъемного механизма арендованного имущества. Как арендатору отразить в бухучете и при.

Подводные камни учета затрат по улучшению арендованного имущества

Подготовлена документа с изменениями, не вступившими в силу

Изменения, внесенные Федеральным законом от 18.03.2019 N 34-ФЗ, применяются к возникшим после 1 октября 2019 года правоотношениям, а также правам и обязанностям, вытекающим из ранее возникших правоотношений.

ГК РФ Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено .

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.


ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?

Статья: Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. Часть первая (Начало) (Бурсулая Т.Д.) (‘Российский налоговый курьер’, ​.