Что же получается: договор пожизненной ренты — это всегда лотерея что и вы, и тот человек, с кем вы заключаете договор, можете включить в Первый вопрос, который тут же перед вами встает, — где найти.

Рента с пожизненным содержанием с иждивением

Прецедентное решение вынес Симоновский районный суд столицы по так называемому договору пожизненной ренты.

Такой договор для многих одиноких стариков — единственный способ обеспечить себе сносные условия жизни, получить небольшой дополнительный доход, а при некоторых договорах — и помощь в ведении хозяйства. Выгодно такое соглашение и второй стороне. Тот, кто обязуется доплачивать и помогать пожилому человеку, получает право собственности на его квартиру. Понятно, что при такой схеме немощные люди рискуют нарваться на мошенников, которые могут или сжить старика со свету, или банально обмануть с выплатами.

Рискует и покупатель. Как показывает судебное решение, он может разом лишиться и права на жилье, и всех выплаченных денег.

Между тем договоры пожизненной ренты становятся все популярней как в Москве, так и в других российских городах. Вместе с тем растет и количество негодяев, пытающихся нажиться на таком виде сотрудничества с пожилыми людьми. Как бороться с обманом? Не каждый престарелый человек сможет грамотно отстаивать свои интересы в судебных тяжбах, некоторые даже не способны правильно оформить документы в суд. Что же им делать? Ответ дает показательная история с одним таким договором.

Потому так важно свежее судебное решение, которое помогло престарелой женщине избавиться от кабальной ренты.

82-летняя женщина, инвалид второй группы, в 2008 году заключила со своей знакомой договор пожизненного содержания с иждивением, по которому передала в ее собственность свою квартиру в Москве. При этом согласно условиям договора плательщик ренты обязался обеспечивать пожилую женщину жильем, питанием, одеждой, уходом, необходимой помощью, а также выплачивать ей ежемесячные рентные платежи и отремонтировать квартиру.

Сначала "добрая знакомая" исправно, каждый месяц платила старушке обещанные взносы. Правда, сразу с момента заключения договора отказалась от какой-либо реальной помощи, в том числе от ремонта квартиры. А с мая 2014 года новая владелица квартиры перестала перечислять пенсионерке и ежемесячные выплаты. После чего квартирантке пришлось даже оплачивать коммунальные платежи за свой счет, чтобы не отключили электричество в квартире.

За защитой своих прав пенсионерка обратилась в прокуратуру. Установив, что условия договора действительно нарушаются, прокурор встал на защиту прав 82-летней москвички и направил в суд исковое заявление о расторжении договора ренты. Суд поддержал позицию прокуратуры. Судебное решение уже направлено в управление Росреестра для обратного переоформления квартиры на бывшую владелицу.

При этом платежи, которые пожилая женщина в течение 6 лет получала от рентоплательщицы, возвращать ей не придется. Дело в том, что согласно Гражданскому кодексу при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата квартиры либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Эта история закончилась хорошо. Но, к сожалению, нередко люди, подписавшие договор ренты, собственноручно подписывают себе смертный приговор. В конце прошлого года столицу шокировала история гибели у своего подъезда 62-летней Тамары Хохряковой, которой неожиданно подбежавшие двое неизвестных мужчин вкололи шприц с ядом.

Как позднее выяснилось, организатором преступления выступил риэлтор Виталий Студеникин, создавший целый "бизнес" по убийству пенсионеров. Его жертвами стали еще по крайней мере шесть человек. Все они незадолго перед смертью заключили договоры пожизненной ренты.

Тем не менее иногда договор ренты бывает и взаимовыгоден. Старики получают значительную ежемесячную прибавку к пенсии плюс другие предусмотренные договором услуги, а, допустим, молодая пара — возможность в перспективе получить квартиру, на которую накопить у них нет никакой возможности. Главное условие же одно — чтобы обе стороны оказались порядочными людьми.

Кстати, такая схема покупки жилья давно практикуется в Европе. Во многих странах можно по цене значительно ниже рыночной приобрести квартиру, но с оговоркой о том, что владелец будет жить в ней до конца своих дней.

Согласно российскому законодательству "пожизненная рента" — это совокупность норм права, регулирующих передачу недвижимости от одного лица другому в обмен на выплаты рентных платежей прежнему владельцу недвижимости. Говоря проще, покупатель выплачивает продавцу единоразово часть стоимости квартиры и обязуется в равных долях на протяжении всей жизни владельца недвижимости выплачивать ему определенную договором ежемесячную ренту.

Отличительной особенностью пожизненной ренты является то, что продавец такой недвижимости по-прежнему продолжает жить в уже проданном помещении, однако утрачивает возможность продать или подарить квартиру.

По данным агентств недвижимости, в России за право собственности по договору ренты обычно устанавливается дополнительная оплата пенсионеру в размере 10-15 тысяч рублей. Иногда обязательным условием сделки является уход за стариком — покупатель должен будет приобретать ему лекарства, продукты, помогать, если пенсионера положат в больницу. Нередко в договоре предусмотрена оплата расходов на похороны. Но это все, по словам юристов, обсуждается индивидуально сторонами при заключении договора.

Основной документ, оформляемый при таких сделках, — договор ренты, регулирующий все параметры, касающиеся объекта недвижимости, а также условия и сроки выплат. Законодательство РФ определяет, что размер минимальной ренты должен составлять не менее одного МРОТ, а при его индексации должны происходить и соответствующие увеличения платежей.

Следует отметить, что договоры пожизненной ренты и пожизненного иждивения (покупка продуктов, лекарств, уборка и прочее) юридически никак не связываются между собой. Поэтому в таких случаях заключаются сразу два договора.

Справка "РГ"

Стоимость квартир по договорам ренты в Москве и размер рентных платежей по ним

По данным риэлторов, по договору ренты в Москве чаще всего продаются однокомнатные квартиры. К примеру, сейчас таким образом можно купить за 2,3 млн однушку на окраине. При этом пенсионеру, которому сейчас 66 лет, нужно будет пожизненно выплачивать по 15 тысяч рублей в месяц.

А вот однокомнатная квартира ближе к центру продается за 3,7 млн рублей. Собственнице 80 лет. В месяц ей нужно будет платить 30 тысяч рублей.

Двухкомнатная квартира в хорошем районе предлагается по договору ренты за 2,2 млн рублей. В ней проживают супруги в возрасте 60 и 70 лет. В месяц им нужно будет дополнительно платить по 30 тысяч рублей. Эта квартира сразу продается в собственность, но с отсрочкой заселения и прописки.

Разъяснения "рг"

Преимущества и недостатки договора ренты для владельцев недвижимости:

1. Продавец и члены его семьи имеют право проживать в своей квартире до своей смерти.

2. У продавца квартиры появляется регулярный источник дохода в виде рентных платежей.

3. В договоре может быть оговорен комплекс услуг, который плательщик будет оказывать рентополучателю до конца его жизни.

4. Есть опасность столкнуться с недобросовестностью плательщика ренты, уклоняющегося от выполнения или не должным образом выполняющего условия договора. В этом случае для того чтобы расторгнуть договор ренты или призвать другую сторону к выполнению его условий, придется обратиться в суд или прокуратуру.

5. Есть риск, что "покупатель" окажется мошенником и, будучи заинтересованным в смерти "продавца", будет своими действиями этому способствовать.

Мнение эксперта

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов:

Cегодня существует достаточно серьезная криминальная составляющая в этой сфере бизнеса. Работают компании, которые на этом специализируются, и, безусловно, возникает угроза того, что, получив квартиру, недобросовестные люди специально создают худшие условия для пенсионера, сокращая тем самым его жизнь. Поэтому такие договорные отношения заключать с незнакомыми людьми либо с какими-то компаниями считаю достаточно высокорискованной ситуацией, особенно для одиноких пенсионеров.

ВластьПравоГражданское правоФилиалы РГСтолицаЦФОМоскваГражданское законодательство

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Договор пожизненного содержания или завещание на квартиру? Юридические консультации по наследству.

Кроме того, «пропуск в ренту» получат только частные лица и НКО, а коммерсантов должен получить владелец жилья по договору пожизненной ренты За то, что квартира пожилого человека после его смерти.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Пожизненная рента: непростые правила игры

Продаётся квартира с бабушкой. Выгоден ли договор пожизненной ренты?

Некоторые одинокие пенсионеры — собственники жилья, желая получить прибавку к пенсии и (или) найти человека, который будет осуществлять уход за ними, заключают договор ренты с пожизненным содержанием с иждивением. Рассмотрим, какие доходы возникают при этом и как они облагаются НДФЛ у обеих сторон договора ренты.

Что такое рента

Суть договора ренты квартиры с пожизненным содержанием с иждивением заключается в следующем: гражданин (получатель ренты) передает принадлежащую ему квартиру в собственность лицу (плательщику ренты), которое обязуется взамен осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Такое содержание может включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. По соглашению сторон пожизненное содержание может быть заменено периодическими денежными платежами в течение жизни получателя ренты (ст. 603 ГК РФ). Квартира может быть передана в собственность плательщика ренты как безвозмездно, так и за плату (п. 1 ст. 585 ГК РФ).

Таким образом, при ренте с пожизненным содержанием с иждивением возможны следующие варианты:

1) квартира передается плательщику ренты в собственность безвозмездно. Плательщик ренты никаких платежей не производит, а осуществляет пожизненное содержание с иждивением получателя ренты;

2) квартира передается плательщику ренты в собственность безвозмездно. Плательщик ренты по соглашению сторон вместо пожизненного содержания с иждивением осуществляет периодические денежные платежи в течение жизни получателя ренты;

3) квартира передается плательщику ренты в собственность за плату, представляющую собой часть стоимости квартиры. Плательщик ренты осуществляет пожизненное содержание с иждивением получателя ренты;

4) квартира передается плательщику ренты в собственность за плату, представляю­щую собой часть стоимости квартиры. Плательщик ренты по соглашению сторон осуществ­ляет периодические денежные платежи в течение жизни получателя ренты.

Доходы получателя ренты

При определении налоговой базы по ­­НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах(п. 1 ст. 210 НК РФ).

У получателя ренты такими доходами будут:

  • периодические рентные платежи (либо стоимость содержания);
  • единовременный платеж за квартиру, если она была передана в собственность плательщика ренты за плату.

Обратите внимание: несмотря на то что фактически квартира передается в собственность плательщика ренты в обмен на получение от него рентных платежей, такие платежи нельзя рассматривать как суммы, вырученные от продажи квартиры.

В письме от 27.01.2015 № 03-04-07/2785 Минфин России разъяснил, что договор ренты — это самостоятельный вид договора, отличный от договора купли-продажи. Особенностью догово­ра ренты является его рисковый характер. При продаже квартиры ее стоимость четко определена. А при заключении договора ренты заранее не известно, каким окажется общий размер рентного дохода получателя ренты. Поскольку выплата ренты осуществляется пожизненно, он может оказаться больше или меньше действительной стоимости переданной квартиры. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата квартиры, переданной в обеспечение пожизненного содержания. А вот плательщик ренты при этом не может требовать компенсацию расходов, понесенных им в связи с содержанием получателя ренты (п. 2 ст. 605 ГК РФ). В результате финансисты пришли к выводу, что рентные платежи не могут рассматриваться как доходы от продажи имущества, передаваемого по договору ренты. А значит, на них не распространяется п. 17.1 ст. 217 НК РФ, согласно которому доходы, полученные от продажи квартиры, освобождаются от налогообложения, если она находилась в собственности продавца три года и более.

Специалисты финансового ведомства указали, что воспользоваться положениями п. 17.1 ст. 217 НК РФ можно только в отношении суммы, полученной от плательщика ренты в уплату стоимости квартиры, если она была передана ему в собственность за плату. Объясняется это тем, что когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (п. 2 ст. 585 ГК РФ).

Если квартира находилась в собственности получателя ренты менее трех лет, к полученному платежу за квартиру можно применить имущественный вычет при продаже квартиры, но не более 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ), либо уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и до­кумен­тально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Доходы получателя ренты облагаются ­­НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ, письмо Минфина России от 24.03.2009 № 03-04-07-01/97). Исчисление и уплата налога производятся им самостоятельно (подп. 1 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ). По окончании года он должен представить в налоговый орган по месту своего жительства налоговую декларацию по ­­НДФЛ (п. 3 ст. 228 НК РФ).

Доходы плательщика ренты

Плательщик ренты получает в собственность квартиру либо бесплатно, либо с частичной оплатой ее стоимости. Будет ли у него в связи с этим возникать налогооблагаемый доход?

Минфин России в письме от 24.03.2009 № 03-04-07-01/97 (доведено письмом ФНС России от 02.04.2009 № ШС-17-3/[email protected], размещено на сайте ФНС России в рубрике «Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами») отметил, что до

­говор ренты является возмездным, поскольку встречная обязанность в предоставлении материального или иного блага является обязательной. Если имущество передается бесплатно, договор также остается возмездным, поскольку имеется встречное предоставление в виде рентных платежей либо средств на содержание в иной форме. Поэтому полученное по договору ренты имущество не является даром плательщику ренты и не рассматривается как его доход.

Таким образом, у плательщика ренты в связи с передачей ему в собственность квартиры облагаемого ­­НДФЛ дохода не возникает.

Частыми жертвами квартирных мошенников становятся пенсионеры, за- ключившие договоры пожизненной ренты. По такому договору человек отдаёт.

Пожизненная рента: риски и выгоды

Мы с супругой хотим купить квартиру. Недавно узнали о варианте пожизненной ренты.

Перечитав массу информации, я до сих пор не до конца понял некоторые нюансы, а именно:

  1. Ежемесячные выплаты (если именно такие указаны в договоре) продолжаются до самой смерти рентополучателя, даже если общая сумма выплат со временем превысит рыночную стоимость квартиры?
  2. Регулируются ли законом услуги, которые могут быть включены в этот договор? Уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание и другое.
  3. Возможны ли какие-то проблемы с законными наследниками рентополучателя? Могут ли они оспорить законность договора пожизненной ренты и забрать квартиру себе в наследство?

Очень жду вашего профессионального мнения. Спасибо!

Валерий, г. Санкт-Петербург

Рента бывает трех видов.

Сколько длятся ежемесячные выплаты

Гражданский кодекс никак не связывает размер ежемесячных выплат по договору ренты с рыночной стоимостью квартиры.

Может случиться так, что ваши платежи за ренту превысят стоимость квартиры, особенно если получатель ренты здоров и бодр.

Многие получатели ренты, передавшие квартиру совсем не бесплатно, все равно через суд пытаются увеличить размер платежей. «Прожиточный минимум же увеличивается», — вот их аргумент. Однако суды крайне редко принимают их сторону.

Например, Тимирязевский районный суд города Москвы в решении по делу №2-794/12 подчеркнул, что правило о соотношении размеров рентного платежа и прожиточного минимума можно применить, только если квартира была отдана в собственность бесплатно.

Что еще должен делать плательщик

Вы спрашиваете, придется ли вам дополнительно ухаживать за получателем пожизненной ренты. Но это зависит от того, какой договор ренты вы заключите.

Если вы заключаете именно договор пожизненной ренты, вы должны будете только регулярно платить получателю.

Если же вы заключите договор пожизненного содержания с иждивением, то ваша основная обязанность — удовлетворять бытовые потребности получателя ренты. Ходить за продуктами, пылесосить, два раза в неделю водить гулять в парк, делать уколы и все что угодно еще. Все эти обязанности не только можно, но и нужно прописать в договоре, причем в форме закрытого перечня, без «и так далее» и размытых формулировок.

Это поможет обезопасить себя в том случае, если рентополучатель вдруг решит расторгнуть договор по той причине, что вы не выполняете все свои обязанности.

Договоры пожизненного содержания с иждивением — самый неспокойный вид договоров ренты. Получатели ренты — это чаще всего пенсионеры, иногда с ними бывает сложно договориться. Часто они пытаются расторгнуть такие договоры, потому что уверены, что их обманывают. Иногда, конечно, их действительно обманывают, но порой и сами пенсионеры препятствуют исполнению договора.

Так, Люберецкий городской суд рассматривал дело № 2-7770/2017, в котором пенсионерка, заключившая договор пожизненного содержания с иждивением, однажды просто поменяла замки в квартире, перестала отвечать на звонки и реагировать на попытки другой стороны исполнить договор. Оказалось, что она планировала расторгнуть договор. Внятных объяснений подобному поведению на суде не нашлось, соседи высказались в пользу плательщицы ренты — подтвердили, что она регулярно носила продукты и всячески помогала пенсионерке. Суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора, потому что плательщица ренты добросовестно исполняла или пыталась исполнить свои обязанности.

Как обезопасить себя

Храните все чеки из магазинов, договоры оказания медицинских услуг и другие документы, которые подтверждали бы ваши расходы на получателя ренты.

По возможности снимайте на камеру все ваши посещения получателя ренты с обязательным указанием даты, если ваши телефон или камера ее не фиксируют. Конечно, сначала спросите разрешения у получателя ренты.

Познакомьтесь с соседями получателя ренты — в подобных спорах суд уделяет большое внимание показаниям свидетелей.

Если получатель ренты сменил замки или иным способом не дает вам попасть в квартиру, вызывайте полицию, она все зафиксирует и составит акт.

Что делать с наследниками

По договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты сразу после заключения договора и регистрации перехода права в Росреестре. Поэтому такое имущество в принципе не включают в наследство — оно в собственности у другого лица.

Но наследники могут попробовать оспорить договор ренты. Обычно они настаивают на том, что получатель ренты не осознавал своих действий и не мог руководить ими в момент заключения договора. Однако наследникам придется доказать свои слова в суде, а это достаточно сложно.

Например, Мосгорсуд рассматривал дело №33-41498/2017, где наследники хотели признать договор ренты недействительным, потому что получатель ренты страдал психическим расстройством. Суд назначил посмертную судебно-психиатрическую экспертизу. Психическое расстройство действительно было, но эксперт признал, что оно не сопровождалось «расстройством сознания, препятствующим способности к свободному волеизъявлению, прогнозу последствий своих действий».

Но лучше обезопасить себя от подобных претензий наследников еще на этапе заключения договора. Запросите у получателя ренты до заключения договора заключение из психоневрологического диспансера, которое подтверждало бы отсутствие каких-либо психических расстройств и возможность осознавать и контролировать свои действия.

Споры с наследниками получателя ренты эти самые наследники выигрывают редко. Суды придерживаются позиции, что о необходимости расторгнуть договор должен был заявлять еще сам получатель ренты. Если он не заявлял, значит, договор исполнялся добросовестно, а оснований для его расторжения, собственно, и нет. Например, это подтвердила судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в решении по делу №11-27508/2013.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: [email protected] На самые интересные вопросы ответим в журнале.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Можно ли оспорить договор ренты с пожизненным содержанием — Адвокат по гражданским делам

Как купить жилье по договору пожизненной ренты Иногда собственник (как правило, это одинокий пожилой человек, пожилая семейная пара, Как защитится от возможных рисков при заключении договора ренты (Скачать).